房地产中介销售佣金如何税前扣除？

问：我公司是一家房地产企业，开发的某项目2010年开始预售，委托一家中介公司销售，但2010年未支付佣金。2011年中介公司将2010年和2011年两年的发票一并开具并付了款，税务局认为2011年超过了5%部分的佣金不能税前扣除。我公司认为孤立地看2011年超了，但将2010年、2011年合起来计算并未超限，可以税前列支。如何理解？
答：《企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
第五十三条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。
《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》财税[2009]29号）*9条规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。
1.保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。
2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
根据上述政策规定，一是企业所得税是一个年度征收的税种，按每一纳税年度计算应纳税所得额；二是企业应纳税所得额的计算以权责发生制为原则；三是房地产企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。因此，贵公司应分别计算2010年度和2011年度税前扣除的佣金手续费支出，不能合并计算2010年度及2011年度佣金手续费支出的税前扣除事项。主管税务机关的处理是正确的。