转让抵债房产如何缴税？

问：我行取得的抵债资产（部队集资房），无法院判决，无法抵债协议，只是取得钥匙。近年该房一直出租，现该债权转让，与受让方也明确占有的房产无法提供任何表明享有使用权的书面权利凭证。转让取得的收入，是否缴纳营业税？是否还需要缴纳土地增值税？
答：《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
关于抵债不动产、土地使用权征税问题。《广东省地方税务局关于明确营业税若干政策问题的通知》（粤地税函[2003]339号）规定，债务人将不动产、土地使用权抵债过户给债权人或经法院判决为债权人所拥有，按“销售不动产”税目或“转让无形资产—转让土地使用权”税目有关规定征收营业税。债权人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额征税营业税。
不动产或土地使用权抵债时的作价，原则上依据下列顺序确定：
（一）实际抵偿债务的金额；
（二）法院判决书上确定的金额；
（三）国土部门房产评估机构的评估价；
（四）其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。
《物权法》*9百八十四条第（四）款规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。
《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
依据上述规定，贵行若签订转让债权随同所有权、使用权不明抵债房产，不涉及缴纳营业税、土地增值税。若用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利并签订转让不动产的有限产权或永久使用权，视同销售建筑物，应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
土地增值税计算方面。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
根据上述规定，贵行将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地增值税的纳税义务人，应按照转让旧房相关规定以评估价格或市场交易价等有关计税资料，计算缴纳土地增值税。