与房产公司合作开发项目如何核算？

问：如果我公司对外参加另一个房产公司的开发项目，账务处理应为“长期投资”科目还是应收账款之类的往来科目？分配的利润是税后利润，应进入哪个科目核算？
答：《企业会计准则第2号——长期股权投资》第八条规定，投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当按照本准则第九条至第十三条规定，采用权益法核算。
第十条规定，投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
《企业会计准则第2号——长期股权投资》应用指南
一、本准则规范的范围
（二）企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业投资。
三、长期股权投资的权益法核算
（一）投资损益的处理
3.本准则第十一条规定的其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，通常是指长期应收项目。比如，企业对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回的，实质上构成对被投资单位的净投资。
四、共同控制经营及共同控制资产
（一）共同控制经营
企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动（该经济活动不构成独立的会计主体），并且按照合同或协议约定对该经济活动实施共同控制的，为共同控制经营。在共同控制经营下，每一合营方归集本企业发生的相关成本费用，同时按照合营合同或协议约定分享合营产生的收入。共同控制经营的合营方，应当按照以下原则进行处理：
1.确认其所控制的用于共同控制经营的资产及发生的负债。
2.确认与共同控制经营有关的成本费用及共同控制经营产生收入的份额。
《企业会计准则应用指南》附录会计科目和主要账务处理
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长期应收款
一、本科目核算企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品和提供劳务等产生的应收款项等。
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也通过本科目核算。
根据上述规定，你公司参与另一家房地产公司联合开发楼盘，若该项经济活动不构成独立会计主体。你公司支付的出资额应计入“长期股权投资”科目，分配的税后利润也通过“长期股权投资”核算。若该项经济活动构成独立会计主体，鉴于房地产开发项目开发期一般在一年以上，建议作为长期应收款核算。宣告分配的税后利润建议也作为“长期应收款”核算，同时增加“投资收益”。待实际收到时，冲回长期应收款。
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第第五章第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。