取得房屋租金如何缴税？

问：某房地产公司将部分开发产品用于出租，2011年6月20日与承租方签订租赁合同，7月1日合同生效，合同约定租赁期为5年，每年租金100万元，每年7月1日付款。2011年7月1日承租方一次性支付租金500万元， 2011年如何确认收入？营业税、房产税如何计缴？2011年会计与税法对收入的确认有何差异？
答：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）*9条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条的规定，房地产开发企业将开发产品用于经营出租使用，不需要视同销售，其会计与税收处理无差异。
《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，企业对一次性收到的租金选择按直线法在12个月内确认为当期损益。
《企业所得税法实施条例》第十九条规定，固定资产出租取得的“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”但根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）*9条规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。因此，对协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的情形，租赁收入的会计与税收处理一致。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据上述规定，2011年7月1日承租方一次性支付租金500万元，出租方应于当天全额确认营业额计缴营业税。
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
参考《河南省地方税务局房产税管理办法》第二十条规定，按房产价值计征房产税的，按年计算，分季缴纳。具体纳税期限由市、县地税机关确定；按租金收入计征房产税的，原则上按税款所属期限分期征收，特殊情况下可以对纳税人实际取得的租金收入一次性征收入库。
关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）规定，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发[2003]89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。
根据上述规定，对一次性收取的租金如何计缴房产税各地有不同的规定，参考湖北省的规定，对按租金收入计征房产税的，原则上按税款所属于期限分期征收，对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。而河南省的规定是按租金收入计征房产税的，原则上按税款所属期限分期征收，特殊情况下可以对纳税人实际取得的租金收入一次性征收入库。具体请咨询当地主管税务机关的处理口径。