销售集资房是否缴纳营业税和土地增值税？

问：我公司为四川省纳税人，有一块工业用地（属于出让地），后经政府批准用作职工集资建房。由于是解决遗留问题及纳入政府保障房计划，政府将工业用地无偿变更为住宅用地。销售集资房时，是否缴纳营业税和土地增值税？
答：《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
各地根据上述文件规定，制定了相应的办法。
《四川省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（川地税发[1999]31号）第五条关于“集资建房”的认定问题规定，目前四川省对单位售给职工的福利房、集资房的行为不征收销售不动产环节营业税，但对房地产开发企业销售商品房则按规定征收了销售不动产环节的营业税。
在具体的执行中，“集资建房”的行为难以界定，从而造成税收流失。关于“集资建房”应根据以下几点界定：
（一）《四川省深化城镇住房制度改革》（川府发[1995]180号）第三条规定，集资合作建房应经县以上建设行政主管部门和房改部门批准。
（二）房产证、产权证和土地使用证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致。
（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。
但上述规定被《四川省地方税务局关于修改〈四川省地方税务局关于营业税若干问题的通知〉的通知》（川地税发[2010]49号）废止。
参照《陕西省地方税务局关于职工集资建房有关营业税问题的批复》（陕地税函[2008]254号）规定，经请示国家税务总局并研究决定，现就职工集资建房营业税征免问题批复如下：……对于企业、行政事业单位在已拥有土地使用权的土地或通过竞拍等方式所取得的土地上，以职工集资建房的方式建造住房或经济适用房，然后销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应依照税法规定征收营业税。
根据上述规定，你公司在拥有土地使用权的土地上以职工集资建房的方式建造住房，销售给本单位职工属于销售不动产行为，应缴纳营业税。
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；……
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
……
符合上述规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
依据上述规定，你公司以职工集资建房方式销售住房，属于销售不动产行为并取得收入，应缴纳土地增值税。
若属建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。你公司须向房屋所在地主管税务关提出免税申请，经确认后，方可免征土地增值税。