房企取得土地开发后转让如何缴纳营业税？

问：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。这项规定是否包括房地产企业取得土地开发后转让的行为？本人认为房地产企业取得土地开发后，其转让的土地是该企业的商品，与单位和个人转让受让的土地使用权不同，征收营业税时不能扣除取得土地的成本，应以取得的转让收入全额计征营业税，是否正确？
答：《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，根据社会主义市场经济发展的客观需要，和国家对房地产市场和房地产开发进行调控的要求，在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：
（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
《大连市地方税务局关于纳税人销售其购置不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题的通知》（大地税函[2006]145号）规定，纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。
《吉林省财政厅、吉林省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知〉的通知》（吉财法[2003]255号）规定，房地产开发企业销售不动产或转让土地使用权，其他单位和个人销售或转让自行投资建造的不动产或者国土管理部门划拨（包括有偿、无偿方式）的土地，按收取的全部价款征收营业税。
参照上述规定，房地产开发企业通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时应按其转让价的全额缴纳营业税。