开发廉租房业务如何税务处理？

问：我公司为房地产开发企业，应政府要求在开发项目中配套建设廉租房。请问：
1.向政府无偿移交的廉租房应如何进行税务处理，是否视同销售缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？
2.政府在拍卖土地公告的规划条件中，明确要求按比例建造廉租房然后再无偿移交政府，可否视同廉租房是取得土地的代价，土地成本按回迁房的办法确认？
答：1、《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
因此，房地产开发企业将配建廉租房无偿移交政府应视同发生应税行为，计缴营业税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
关于细则中赠与所包括的范围问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，细则所称的赠与是指如下情况：
（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
根据上述规定，房地产开发企业将配建廉租房无偿移交政府，属于公益性捐赠，不需缴纳土地增值税。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（五）用于对外捐赠；
第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
根据上述规定，你公司将廉租房无偿移交政府应按同类资产对外销售价确定视同销售收入，
《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）*9条第（八）款规定，企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
《国家税务总局关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2008]160号）*9条规定，企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。
第五条规定，本通知*9条所称的县级以上人民政府及其部门和第二条所称的国家机关均指县级（含县级，下同）以上人民政府及其组成部门和直属机构。
第八条规定，公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章；对个人索取捐赠票据的，应予以开具。
新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。
第九条规定，公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，捐赠资产的价值，按以下原则确认：
（二）接受捐赠的非货币性资产，应当以其公允价值计算。捐赠方在向公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构捐赠时，应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明，如果不能提供上述证明，公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构不得向其开具公益性捐赠票据。
根据上述规定，房地产开发企业向政府无偿移交廉租房，政府为县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构的，你公司向其移交房屋时，应提供房屋公允价值的证明，凭其开具的公益性捐赠票据。该支出（即视同销售收入额）属于公益性捐赠，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。否则，该支出不能在税前扣除。
2、廉租房不属于回迁房。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，政府在拍卖土地公告的规划条件中明确要求按比例建造廉租房然后再无偿移交政府，建造廉租房支出不属于取得土地支付的地价款、不属于土地征用费及拆迁补偿费，不能计入土地成本中。