购房预约金的纳税义务发生时间如何确定？

问：我公司为房地产开发企业，在取得预售许可证前向有购房意向者收取1万元预约金，会计上作为“其他应付款”核算。我公司向缴纳预约金的购房意向者发放一个预约号码，开盘时按号码顺序选房。选中房屋的购房者，1万元预约金转为房屋定金。没有选中房屋的购房者，退还1万元预约金。从上述情况可知，我公司在未取得预售许可证而收取1万元预约金时，并没有将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，因此没有转让不动产所有权行为，没有发生纳税义务，这部分预约金我公司是否需要纳税？
答：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第（一）款规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）规定，营业税暂行条例实施细则第二十八条 “纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
因此，在没有签订销售合同时收取的预约金不属于预收款项，不需要申报缴纳营业税，当客户与公司签订购房合同后，相应预约金抵作房款时，应作为预收款项申报缴纳营业税。