企业清算后将不动产转让给股东是否缴税？

问：某合资企业成立于1994年，注册资本2300万元，由当地乡村村委会所属的乡镇企业发展公司（简称中方）和外国公司（简称外方）共同出资组建，中方以土地（集体所有土地）、厂房折价598万元出资占股权26%；外方以进口设备和外汇货币资金1702万元出资占股权74%.合资企业现在由于经营困难，决定终止经营，并进行清算。清算结果：全部资产变现价值2400万元，账面资产价值亦为2400万元，清算费用17000元，相关手续费63000元，清算净损失为80000元。清算终止的所有者权益为2342万元，中外双方按股权比列对剩余财产进行分摊：中方应得财产6089200元。其中取回土地、厂房300万元，货币资金3059200元；外方应得财产17330800元，其中取得货币资金500万元，债权（应收母公司账款）1233万元。
清算结束后，合资企业必须到主管税务机关办理注销税务登记，按规定要对固定资产进行评估。经委托评估机构评出：土地价值为450万元、厂房价值为400万元，合计850万元，清算及评估报告已呈送税务机关。请问：
1、合资公司清算后，公司房地产转移给中方股东，要否缴纳销售不动产营业税？
2、中方（农村村委会）投入的土地是集体所有土地，但没有集体土地证书，只有审批机关批准合资，文件说明是村委会的土地、厂房。在此情形下，清算环节要否缴纳土地增值税？如要缴纳，又以何种凭证为依据计算缴纳土地增值税？
3、上述清算报告，清算结果为清算净损失，但经评估后的土地厂房增值额达550万，这是一个虚数，没有真实销售升值部分，要否缴纳企业所得税？
答：1、《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。所称有偿，是指取得货币、货物或其他经济利益。
合资企业在清算过程中，根据《公司法》规定，企业存在剩余财产时，才能向股东分配。该合资企业解散之前，其资产仍属于公司法人所有。剩余财产尚未处置前，公司继续存在，剩余资产仍属于企业。企业不存在剩余资产，才能宣告终止。
合资企业将不动产分配给股东、与企业将不动产分配给债权人实质是一样的，合资公司实质上均获得其他经济利益，均属于有偿转让不动产行为。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，公司清算后，尽管企业没有取得土地使用权，将该土地和房产分配给中方股东，均需要计算缴纳营业税。
2、合资企业清算时，将土地、房产分配给股东实质上取得了其他经济利益。
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，合资企业转让没有取得土地使用权属证书，但该土地转让给中方时，中方享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有企业相关清算资料表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益。因此，合资企业应缴纳土地增值税。
另外，《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》（国税函[2010]347号）规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。
根据上述规定，合资企业还应缴纳房产的土地增值税。
3、《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）第三条第（一）款规定，全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失。
第四条规定，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。
企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度计算清算所得。
根据上述规定，该土地厂房的评估价值能反映该土地房屋的市场价时，该评估价就为该资产的可变现价。这样企业的清算所得将增加550万元。因此，增值部分也应计算缴纳企业所得税。