房产投资计税价如何确定？

问：企业出售闲置房产，因评估值较高，出售时需缴纳营业税及附加税、土地增值税、契税、所得税，税负较重，请问采取何种出售方式可以有效减轻税负，成立一个公司，把该房产装修，以转让股权的方式把房产销售出去是否可以不用缴税？
答：《税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
1、公司的房产出售应按市场价计税，否则属于企业实施其他不具有合理商业目的的安排，而减少其应纳税收入或者所得额，在计算营业税及附加税、土地增值税、契税及企业所得税时，税务机关均有权按照合理方法调整。评估值将是最主要的参考指标之一。
2、用房产作为投资成立新公司。
（1）投资环节可能会涉及营业税。
依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）如果与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，在投资环节不征收营业税；如果不共同承担风险，只收取固定利润，是要按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
（2）特定主体的投资会涉及土地增值税，以转让股权名义转让房地产行为要征收土地增值税
依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）*9条暂免征收土地增值税的规定。
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
（3）涉及不动产产权变动应按合同所载金额按“产权转移书据”计算贴花。
（4）以固定资产投资属于企业所得税法规定的视同转让财产行为，涉及企业所得税。