旧城改造需注意哪些税收政策？

问：我公司是四川房地产开发企业，现在有意进入旧城改造项目，正在进行这方面的谈判，请问我公司在做旧城改造项目时，应该注意哪些税收问题？另外普通商品房与非普通商品房是否必须分开核算，如果不分开核算自愿放弃增值额在20%以内的免税优惠是否可行？
答：旧城拆迁改造涉税应注意如下问题：
1、关于以房产补偿给被拆迁户计征营业税问题。
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定，……对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
根据上述规定，开发商以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按市场销售价格计征‘销售不动产’的营业税。
2、关于拆迁安置土地增值税计算问题。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
3、关于以房产补偿给被拆迁户（抵偿债务）计征所得税问题。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
4、关于既建普通标准住宅又有其他类型房地产开发项目如何计税的问题。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
根据上述规定，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。
5、关于建造普通标准住宅的项目管理。
《四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目管理的通知》（川地税函发[1997]233号）规定，建造普通标准住宅，纳税人应向房地产所在地地方税务机关提出申请，并提供该住宅项目立项时计委等有关部门对该工程的名称、造价、结构、内部装修等内容认定的相关文件，经房地产所在地地方税务机关对其免税条件进行审核后，报所在地县级以上地方税务机关审批（含县级，下同）。房地产交易金额达到1000万元及其以上的，房地产所在地地方税务机关审核后，逐级上报省局审核确属建造普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20％的，将下文批复免予征收土地增值税，所在地税务机关据此为纳税人办理有关免税事宜。