“拆一还一”如何确认收入及成本？

问：某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？
2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
根据上述规定，对“拆一还一”的业务行为，对归还的等面积房屋属于换取其他单位或个人的土地（非货币性资产）应视同销售。应按等面积的市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。
举例如下：
1、假定房屋单位卖价为2000元／平米，房屋单位成本为1000元／平米，“拆一还一”面积为10平米，不补差价。
确认销售收入：2000×10=20000（元）；
并确认开发成本中的拆迁补偿费：20000元；
确认销售成本：1000×10=10000（元）。
2、房屋单位卖价为2000元／平米，房屋单位成本为1000元／平米，拆10平米，还15平米，超5平米面积补差价4000元（5×800）。
超面积偿还部分，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格（2000元）确定
确认销售收入：2000×（10+5）=30000（元）；
并确认开发成本中的拆迁补偿费：20000元；
确认销售成本：1000×10+1000×5=15000（元）。
如果企业用外购的房产，归还给拆迁户，则不存在开发产品的视同销售问题。
比如，外购房的每平米为2000元，还拆迁户10平米，则：
借：开发成本——拆迁补偿费20000
贷：银行存款等
20000.