房产投资与转让环节如何处理土地增值税？

问：A公司和B公司决定成立C公司，其中A公司以现金出资5000万元，B公司以房产投资入股（房产原值2000万元，评估作价以5000万元）。现在C公司将改房产以5000万元转让给A公司。请问此项业务在投资、转让环节涉及哪些税收问题，土地增值税如何处理？
答：一、关于以房产投资入股涉税问题。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）*9条暂免征收土地增值税的规定。
《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证。产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
根据上述规定，B公司以房产投资入股（C公司非从事房地产开发的），应视同转让财产缴纳企业所得税，在办理产权转移书据按所载金额万分之五缴纳印花税。
二、关于转让房产涉税问题。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：……（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。
根据上述规定，C公司转让投资入股的房产，应按转让旧房缴纳土地增值税。土地增值税的扣除项目为：房产的评估价格（重置成本价乘以成新度折扣率，既非5000万元，也非2000万元），取得土地使用权所支付的地价款（不能取得地价款凭证的，不得扣除），国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。