销售商铺并代理租赁如何纳税？

问：甲房地产开发公司销售给张三一套商铺，价格为100万元，签订销售协议。同时双方约定该商铺由甲房地产公司代理租赁，签订了委托租赁协议，约定该商铺年租金25万元，甲公司每半年支付给张三一次房租，甲公司实际对外租赁时，超出部分作为代理费，低于部分由甲公司自己承担。近日，甲公司与李四签订了此商铺的租赁协议，年租金30万元。
对于上述业务，甲房地产公司的涉税处理：
1、销售不动产营业税及附加为：100×5.55%.
2、对于商铺租赁，甲房地产公司作如下处理：（1）每半年支付给张三租金时，按12.5万元（25÷2）代扣代缴营业税及附加、房产税、个人所得税。张三到税务局代开“服务业——租赁发票”给甲房地产公司；（2）甲房地产按5万元（30-25）缴纳营业税（服务业——代理业），甲房地产公司开局“服务业——租赁发票”给李四；
3、张三、李四及甲房地产公司按租赁合同缴纳印花税。
请问上述的涉税处理是否符合规定？
答：1、如果甲房地产公司销售给张三商铺的价格是合理的、公允的，不存在明显偏低的问题，那么按销售价缴纳相关营业税及附加；如果所销售的商铺价格是不合理的，甚至于存在价格明显偏低的问题，那么就应当按照税法规定核定计税价格。
2、如果是张三到税务机关代开“服务业——租赁发票”给甲房地产公司，那么税务机关在代开票时就会征收张三应当负担的各项税费，因而此时张三的各项税费不需要由甲房地产开发公司代扣代缴。个人从事房产租赁所需要缴纳的并不只有房产税、营业税、个人所得税，还有印花税、土地使用税等等。
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）的解释，代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。其中：代购代销货物，是指受托购买货物或销售货物，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务；代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务；介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务；其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。
结合其他法律法规的规定，可以发现，代理有一个*5的特征，即代理人必须以委托人的名义从事经营。但是根据问题所述，甲房地产开发企业在承租张三的房产后，张三是向甲房地产开发公司开具房租发票的，这也意味着房地产开发公司必然是以自身的名义对外出租的。甲房地产公司将承租的房产对外出租的行为并不构成代理房产出租，而是以自身的名义对外从事出租经营，因而甲房地产开发企业应当按照对外出租房产时向对方收取的租金全额计算缴纳营业税、城建税的教育费附加等等相关的税费，其适用的税目不是“服务业——代理业”，而是“服务业——租赁业”。
3、张三与甲房地产开发企业签订房产租赁合同，应当按照财产租赁合同缴纳印花税；而甲房地产公司与李四签订的合同，也应当按照财产租赁合同缴纳印花税。