调整跨年开发项目所得税如何适用税率？

问：某房地产开发公司从2006开始开发某综合性楼盘，到2009年尚未完全竣工。2006年至2009年按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文和《国家税务总局印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）文在按预售收入汇算企业所得税，同时自2008年起分别在账务上对完工的部分项目进行结转损益，在2008年起在汇算中又调整了相应的预计利润。2009年，在项目整体未完工的情况下，发现2006和2007年汇算表中有多计和少计了部分费用和税金，财务上在2009年做了会计处理，在以前年度损益中反映，请问在2009年汇算清缴时，对2006年至2007年的损益调整是执行25%税率还是33%税率，是修改2006年和2007年的汇算表还是在2009年度汇算中反映？
答：《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
因此，房地产企业2006年、2007年无论是多计或少计的费用和税金，都不应作为2009年度企业所得税汇算清缴纳税调整事项。
同样，根据权责发生制原则，以前年度多计或少计的费用和税金，都应按费用或税金对应年度据以调整该年度的应纳税所得额，并通过“以前年度损益调整”等科目对补缴年度作所得税纳税调整，涉及到纳税申报表的填列，可以在2009年度纳税申报表主表第41行“以前年度多缴的所得税额在本年递减额”项下或第42行“以前年度应缴未缴在本年入库所得税额”项下填写申报。
《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发[2009]88号）文件第三条规定，企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。该规定虽然仅指资产损失扣除的纳税处理，但其处理思路可以借鉴。
另外，根据《税收征收管理法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》规定，申请退还多缴税款权。对您超过应纳税额缴纳的税款，我们发现后，将自发现之日起10日内办理退还手续；如您自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向我们要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。我们将自接到您退还申请之日起30日内查实并办理退还手续，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
根据以上规定，2006年到2009年没有超过三年，房地产企业仍可以进行调整，但是适用税率不应是2009年度汇算25%，应选择调整年度企业所得税税率33%进行计算。