以不动产进行投资如何税务处理？

问：我集团公司内部A公司用不动产向B公司投资，会计处理上是否属于非货币性交易？营业税和土地增值税投资时不用当时缴纳，但如果以后期间，A公司将此股权对外转让时就得补缴转让时的营业税及土地增值税是吗？投资时流转税如果不缴纳，但所得税是不是按照公允价值与账面价值差额计入所得税？
答：1、用不动产换取投资，会计上属于非货币性交易。
2、如果投资方与被投资方不共同承担风险，只收取固定利润，要按《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函[1997]490号）规定，按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
不征营业税的是《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）*9条规定的情形，即“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”。
3、土地增值税也是两种情形：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）*9条规定，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
但如果A、B公司有一方属于房地产开发企业，则按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，缴纳土地增值税。当然贵公司下属A、B公司如果均属于生产销售挖掘行业，不用考虑这条规定。
4、上述不动产暂时不征税情形，均是在所投入的房地产发生再转让时征税，而不是股权转让时征税。将不动产投资到被投资企业后，投资方所有转让的就不再是该不动产而是股权，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定：“对股权转让不征收营业税。”
5、营业税与土地增值税的暂时不征税情形不影响企业所得税处理。即便不征营业税与土地增值税，也要按《企业所得税法实施条例》规定视同转让财产，确认转让财产收益。