将土地和自建房产**如何缴营业税和土地增值税？

问：我单位清算，将土地和自建自用房产一起出售，如何缴纳营业税、土地增值税？
答：1、《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
所以贵公司销售不动产营业税的计税营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
贵公司自建自用房产表达不甚明白，我们认为，税法所指的“自建自用”是指由施工单位自己建筑、自己使用的行为。这种行为不用缴纳营业税，但是当“自建”建筑物销售后，该建筑物不再是“自己使用”而是“他人使用”，按照《营业税暂行条例实施细则》第五条的规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
所以贵公司如果属于这种情况，还应当计算建筑业营业税。
建筑业营业额无法确定的，可以按照实施细则第二十条的规定确定：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
另外，贵公司将房产和土地一起出售，属于在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，应当按照销售不动产征收营业税，“地随房走”或“房随地走”土地使用权与房产所有权是不能分别转让的，除非符合《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第七条的规定 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、贵公司还要落实的是该房产是新建房还是旧房的问题。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
新建房可以按照实际建造成本来作为土地增值税的扣除项目，而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
所以，贵公司如何确定确定土地增值税的计税基础，应根据贵公司房产的实际情况判断决定，以贵公司处于清算阶段理解，我们理解为旧房建筑物，应该以取得的收入扣除旧房的评估价格后，计算出增值率，然后按超率累进税率查找适用的税率计算应纳的土地增值税。