土地增值税清算时如何确认地下室商铺的开发成本？

问：我公司开发了电梯公寓10万平方米，其中：地下室15000平方米、商铺5000平方米、住宅80000平方米。该项目已经竣工交付使用，工程决算已经办理，住宅已经全部销售，地下室与商铺暂时不销售。根据账面反映开发成本为30000万元，期间费用5000万元（其中：利息支出2000万元是支付其他企业的，没有银行贷款），住宅销售取得销售收入50000万元。请问：
1） 该企业是否符合土地增值税清算的条件？
2） 地下室、商铺的开发成本如何确认？
3） 该企业应该缴纳多少土地增值税？
答：1、根据国税发[2006]187号文的规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。这里，该房地产开发企业开发的项目面积是10万平方米，住宅80000平方米已全部出售，但是商铺和地下室还没有出售，如果地下室是属于有独立产权的，在房地产开发公司的可售面积之内的，则该公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例只有80，如果对于地下室该企业没有自用或出租的，则可以暂不进行土地增值税清算。如果地下室作为人防设施，企业不能出售产权，只能出租，不计算在企业可售面积之内的，则该企业销售比例已达到94，符合清算条件了。
2、对于地下室和商铺的开发成本确认问题，企业应选择合理的成本分摊方法，一般是按照建筑面积进行成本的分摊，但在地下室成本分摊上，如果完全按照建筑面积可能不是很合理，企业可以参照工作量等指标进行合理的调整。这里对于附属的地下室，如果房屋的附属设施，建成后归全体业主所有的，这不存在单独计算成本问题。如果是可以拥有独立产权并用于出售的，就应该确认地下室的成本和费用，一般对于地下室不是单独确认成本的。
3、这里由于开发成本中商铺和地下室的成本无法确认，因此，无法准确计算土地增值税。
但方法很明确，住宅销售收入50000万元，在合理确认地下室和商铺成本（如果地下室能有产权用于出售）后，就可以确认住宅的开发成本，然后是计算开发费用，一般是根据支付的土地使用权金额和开发土地和新建房屋及配套设施的成本的5计算扣除，对于利息支出，凡能够提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则对于开发费用和利息一并按支付的土地使用权金额和开发土地和新建房屋及配套设施的成本的10计算扣除。这里由于该企业是向企业借款的，不能提供金融机构证明，则按第二种方式进行费用的扣除。最后就是房地产开发企业再可以按支付的土地使用权金额和开发土地和新建房屋及配套设施的成本的20加计扣除。