代建费用如何缴税？

问：我公司取得一代建政府廉租房的项目，在和政府签订协议时，确定了该项目每平方米的代建费用，请问，我公司是否应按代建费全额计缴营业税，还是仅按代建管理费计缴营业税？
答：目前国家税务总局无明确文件规定，经研究、以及参考其他省份的相同业务税收规定，认为同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业——代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；
4、事先与委托方订有委托代建合同；
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
具体操作时还需要贵单位实现与主管税务机关进行沟通，在征得主管税务机关的同意后，或者按照主管税务机关认定的纳税方式进行操作。
部分省份地方税务机关的参考性规定：
冀地税发[2000]93号规定，对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
沪地税一[1996]43号规定，房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托建造房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税：
1.受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的，对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；
2.如果受托方不垫付资金，不负担房产造价成本的结转，仅是取管理费，所有的房产建造成本由委托方自行负责，则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收人，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。