房企准备用开发产品投资如何纳税？

问：我公司系房地产开发企业，现准备用开发产品投资，请问如何缴税？开发产品转为自用房产如何缴税？开发产品转为自用再投资如何缴税？
答：1、房地产开发企业将自建开发产品对外投资，土地增值税、企业所得税应做视同销售处理。
2、房地产开发企业将自建开发产品转作自用，企业所得税做视同销售处理；如发生权属变更，土地增值税做视同销售处理，未发生权属变更，土地增值税不需做视同销售处理。
3、房地产开发企业将自建开发产品转作自用后再投资，企业所得税做视同销售处理；按照财税[2006]21号文件的规定，应当缴纳土地增值税。
政策依据：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）*9条暂免征收土地增值税的规定。