主持人：下面让我们来看看被称为“十年无解”的中国房地产调控。2003年，中国政府为房地产调控打响了发令枪，曾几何时，老百姓对调控政策压低房价寄予过厚望。然而，十年过去了，房价却还在节节攀升。这也成了新一届政府不得不去面对的头等大事。

　　进入三月以来，作为本届政府在房地产领域的最后一次发力，被称为新“国五条”的房地产调控政策逐渐浮出水面。

　　国务院3月1日发布的细则中，除了表明将继续限购限贷等措施外，还重申了应依法严格执行国家税务总局2006年对出售自有住房按转让所得计征20%个人所得税的规定。然而，具体到各地将如何执行，目前尚不明朗。

　　中国的房地产调控始于2003年。以北上广深为例，十年间四地楼价分别上涨了365%，341%，261%和233%。

　　主持人：尽管今年房地产调控仍将继续，但经过多年的实践，哪些问题暴露了出来，值得我们进一步反思？房地产的监管思路还需要做出哪些调整？今天来和我们一起探讨这个话题的是国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松。

　　主持人：我们看这个新“国五条”出来以后，各界的反应是不一致的。尤其是购房者认为，每次的调控出来以后，都是“逢调必涨”。那么，纵观这十年的房地产调控政策，您认为我们的经验是失败的还是成功的？

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长 邓郁松：我想，我们应该对政策做一个系统的梳理。恐怕说“逢调必涨”不是很准确，因为毕竟在2008年全国的新建商品住宅均价出现了一个小幅的下降。但是，09年的98年以来涨幅*6的一年，然后从2010年到2012年这三年，房价从全国来看，是相对比较平稳的，或者应该说，是从03年以来涨幅最平稳的一个阶段。

　　主持人：那您认为接下来我们应该采取什么样的利率政策，来进行调控呢？

　　邓郁松：这是一个很好的问题。因为我们回顾03年以来整个中国房地产市场的波动，实际上我们可以发现整个金融政策的变化，特别是利率政策的变化，是整个房地产市场大幅波动，包括房价出现比较大的变化的一个首要的原因。我们很清楚，08年全国的房价有个一个小幅的下降。之所以下降，是由于我们06年、07年持续的升息，在07年的9月份又出台了对二套房1.1倍的利率政策，这个政策实际上客观上对购房人的支付能力有较大的影响。而到08年底，我们经过持续的降息，又对自住型需求实行一个所谓的七折利率优惠政策，这个政策又大大提高了购房人的购买力。我曾经做过测算，09年和08年相比，如果是同样一个购房人，他的首付不变，月供不变的话，他的支付能力会提高25%，贷款额会增加40%多一点，而整个2009年全国新建商品住宅均价涨幅就是25%。

　　主持人：那利率的变化会不会导致月供金额发生变化？

　　邓郁松：利率下降会造成购房人，在他月供不变的情况下，我可以贷到更多的款，那也意味着总的房价支付能力会提高，那客观上就会提高房价。

　　主持人：那我们看到，2月份全国百城新房均价已经接近每平方米一万元，似乎近五年来房价涨得更快了。您怎么看待房价上涨这样一个现象？

　　邓郁松：从长期来看，基本上房价的涨幅和收入的涨幅是高度相关的。这不单单是中国数据的结果，我们看比较发达国家，大体上都会看到这样一个结论：在收入增长比较快的阶段，通常也是房价涨幅相对快的时候。一旦收入涨幅慢下来了，房价通常来说涨幅也会慢下来。如果在收入涨幅很慢的情况下，出现了房价的暴涨，那通常就是房地产泡沫出现的一个最重要的标志。

　　主持人：可是我们看北京、上海这样的大城市，我们的收入增长已经远远赶不上房价增长的速度了。那么，未来像北京、上海这样的城市，它的房价只能是上涨吗？

　　邓郁松：我认为，房地产市场和其他的商品市场没有任何的差异。价格的变化归根结底是供求因素决定的，如果是供大于求的话，那价格是不具备上涨的条件；反之，如果供不应求的话，可能会出现问题。那么2012年很多人知道北京的住宅销售量增长特别快，增长40%多，但是很多人不知道，实际上北京市住宅销售量的峰值出现在2005年，此后一直是一个下降的情况。即便在09年和2012年，都出现了一个回升，但远远没有达到2005年那个销售量的水平。换一句话说，实际上是北京的新房子，特别是商品住宅的供应量下降，造成了价格的上涨。这是有这样一个因素在的。

　　主持人：肯定有不少的投资客在里面，我想知道中国的住房到底是投资品呢，还是居住品呢？

　　邓郁松：住房的首要作用就是居住。所以我觉得，从我们这个调控政策的取向来说，应该是把住房定位为一个居住品比较合适一些。这也是为什么我们近几年一直强调抑制投机投资性需求。实际上，如果我们把眼光放宽一点，从全球看一看，所有房地产市场出现问题的国家最主要的因素就两个：一个是低利率；第二个就是所谓的投资投机性购房比例过高。

　　主持人：那您觉得这种投资行为是一种刚性的需求吗？

　　邓郁松：我觉得是这样，因为现在舆论上对住房的分类有很多种，包括刚性，投资投机性。我想可能有一个比较准确的分类会比较重要。我个人建议是，分成三类：首次置业，改善性需求，投机投资性需求。那么首次置业和改善型需求都属于自主性需求，我们的政策重点应该是鼓励首次置业，鼓励改善性需求，但一定要抑制投资投机性需求。

　　主持人：要保障住房的话，有很多人说买不起房可以租房。现在许多80后、90后在大城市居住，都反映这样一种现象，大城市的房子贵得已经租都租不起了。怎么样解决这个问题呢？

　　邓郁松：首先，我们看到，问题主要是出在大城市。大城市我们这次也谈到了，对于一些大城市、热点城市来说，短期内供求不均衡的状况可能还会有一段时间。因为主要是人在流入，房子如果建的速度没有那么快，或者因为各种因素没有承载能力的话，客观上会造成这种结果。但另一方面，可能我们要想更好的办法。比如说北京现在这么高的房价，有没有让它进一步更好的合理回落的可能？我个人想说，还是有一些办法、途径和措施的。我觉得根子上还是要回到我们的供求上来。就是怎么样能增加我们的供应，怎么样能抑制不合理的需求，保证正常的自住性需求。如果顺着这样一个思路去走，我想还是有一些办法的。

　　主持人：看来，也许中国的房地产调控并非不能见效，而是到底有没有意愿去执行。下一步能否从更符合经济学规律的思路出发来制定政策，将考验新一届政府的智慧和决心。