干掉房地产中介，像淘宝干掉分销商那样干掉房地产中介，这是一个非常自大的标题。因为在房屋不动产这样的大宗交易领域里，即使是在互联网最为发达的美国，互联网也没能干掉房产中介。没完成的口号叫“吹牛逼”，完成了的叫“真牛逼”，有没有可能“真牛逼”？有这样想法的人可不止我，尤其在2014年。

　　今夏，平安好房网上线时打出口号：“以互联网来去中介化”。

　　58同城CEO姚劲波也放出狠话：“我要做一个平台，让中介没有活路。

　　“万科推出万客通，以全民营销的名义开始谋求建立独立于经纪人之外的渠道。

　　面对万科声势浩大的全民营销，男神丁祖昱发文直指万科全民经纪人的推广措辞有误导性，鼓励经纪人个体“飞单”的潜在诱导是对专业经纪工作的不尊重。

　　做出过两家上市公司的大佬周忻给予明确回答：“不会，一定不会。像嘀嘀打车和快滴是一样的，不管在网上砸多少钱，你在出租车行业还得让人开出租车，更何况我们是一个大宗交易市场，中介行业是不会消亡的。”与此形成呼应的是，早前放狠话“要让中介没活路“的58同城和姚劲波，不到24小时便对外发布了一千多字的长微博，改口称要打击的是黑中介，而不是正规经纪行业。

　　干掉房产中介，房产互联网大佬说行不通，放狠话的渠道大BOSS也服软改口，几番拉锯来回，房产营销的局内人开始形成和稀泥的共识——乐见全民营销和专业经纪机构齐飞。

　　干掉房产中介，真的不行吗？向来钦佩的周老板其实给了我们一个干掉房产中介的思路，那就是：如果互联网能够取代出租车司机的驾驶功能，那不就能干掉房产中介了！

　　取代马车的不是另一辆马车，是汽车。

　　取代司机的不是另一个司机，是谷歌。

　　那么我们得先了解房产经纪人这个司机的驾驶功能有哪些。

　　房产中介包含了新房市场的代理公司和二手市场的中介经纪，其本质都是在购房者和房屋之间提供居间服务，以促成购房者找到心仪的房屋和开发商更好更快销售新房，房产经纪的功能价值主要体现在4个方面：

　　1、匹配需求。根据客户需求的区位、面积、户型、楼层、价格，帮客户或找到房子。

　　2、价格谈判。由于信息不对称，新房市场里开发商有完全定价权，二手交易市场里由于房屋价值评估没有量化标准，经纪人在交易环节协调交易价格能力在热爱砍价的国度显得非常重要的。

　　3、交易流程。存房清贷、*3贷款、房屋评估、办证服务、过户手续，需要经纪人的服务，而且只要经历过这个折磨人流程的客官，相信您都会非常乐意为一位专业而认真的经纪人付费。

　　4、风险控制。房产证、土地证，物业交接清单，需要经纪人把控规避风险，按流程步骤来走完购房程序。

　　那么，房产经纪这些经验类、无法量化的知识和技能，能被互联网取代吗？

　　目前的房产中介匹配需求功能是单腿走路的残疾，绝大多数是拿着房源去找客户，而拿着客户需求去找房源的极少。你敢把买房的需求信息告诉房产中介试试，手机都给打爆。而房源也成为所有房产中介最重要的业务资产，同时因为房产中介门店和经纪人辐射区域和客户覆盖不足，由此向渠道商搜房网、58同城、赶集网等渠道商交渠道费去寻找客户，而逐年增长的渠道费也引发了杭州、上海等地房产中介集体下架搜房房源。

　　也就是说，房产中介的匹配需求价值是个伪命题，因为不是房产中介在匹配需求，而是把房源扔到大渠道上等需求上门。聪敏的互联网人也洞察了这个需求，把房源做了信息化，等买房需求上门，促成了房东直接与购房租户交易，于是就有了安居客。

　　但是互联网人也是单条腿走路，目前基本都是在按信息时代的商业逻辑在做，只完成了房源信息化，购房需求信息化还是空白。

　　现在的房产中介逻辑是错的：有什么房子，我帮你卖什么房子。

　　互联网以人的需求为核心的话：您需要什么房子，我帮您找。

　　如果以用户思维该怎么做购房需求匹配，以人的需求为核心搭建社交营销平台应该是这样。

　　当社交网络和移动互联网越来越分散我们的眼球，开发商通过媒介（电视、户外、网站）找到购房者的效率自然而然变得越来越低。

　　同时，也因为社交网络和移动互联网，每个有购房、租房需求的个体也可以几乎零成本的社交渠道（微信、微博）释放自己的需求。

　　那么，为何要舍近求远不直接跟购房者、租户取得联系而吊在房产经纪的树上呢？

　　以人为核心是社交媒体和移动互联网给我们世界带来的最深刻的变化之一，谷歌搜索算法根据大数据给出不同搜索结果，腾讯门户根据个人兴趣爱好自适应界面内容，Flipboard推送个性化订阅信息，每个人都有不同信息流的微博和邮件RSS……互联网的一切信息都在以人为核心重组，为什么房源信息还停滞不前？把买房子的需求进行信息化，给购房者以隐匿保护，以人的需求为核心重组房地产信息，是做社会化购房平台的方向，购房者的需求在你这，还愁开发商和房东不上门？

　　互联网做完房源信息化和需求信息化，可以完全取代房产经纪的需求匹配工作，而且更加效率和精准。

　　无法取代，也不需要取代。

　　之所以要价格谈判，是基于买卖双方彼此信息不对称的博弈。换而言之，只要买卖双方彼此信息透明，价格谈判就不需要了。

　　房屋交易需要了解的信息包含3个方面：1、房屋价值信息；2、周边环境信息；3、房屋历史价值信息。这3点都是可以通过互联网取代的。

　　Zillow是一家房屋买卖信息网站，以提供免费房地产估价服务为特色迅速发展壮大。Zillow的房屋估价分成两部分，1、自助算法（Zestimate）；2、经纪人评估出价。在美国房地产中介公用买卖数据库（MLS）的数据支持下，公允得出房屋价值评估，国内的克而瑞房价网已经迈出了这一步。（猜一猜，易居做这个在中国不会有银行房屋贷款分佣，目前看来盈利遥遥无期的房价网站初衷。）

　　Trulia是美国房地产搜索引擎，与Zillow一样，Trulia是为购房者提供免费的房地产信息查询服务。不同的是，Trulia侧重为购房者提供房屋周边设施及小区配套等环境介绍，通过大众点评和wiki修改的模式提供环境配套价值评估。Trulia为购房者服务却不能向他们收钱，但是他把这些购房者聚集起来后对房地产中介公司和抵押贷款保险公司很有价值，所以可以从他们那里获得收入，这类收入归类为Marketplace收入。

　　PS：今年Zillow以35亿美元收购Trulia，合并成为美国*5房地产网站。

　　我国没有类似MLS（MultipleListingSystem）的数据库，但是以新房销售为主的中国房产市场，周边楼盘的开盘价格可以成为硬性参考指标。还有，我听说习大大上任后我国房屋登记要执行了，不知道交易过户数据能不能……

　　互联网能够科学、高效完成房屋信息和环境配套信息披露，当交易双方信息透明之后，房产中介的价格谈判已经不需要了。

　　很多时候，不是问题解决了，而是问题消失了。

　　互联网怎么取代交易流程

　　很干脆的说，互联网取代不了。

　　互联网怎么取代风险控制

　　很俏生生的说，互联网也取代不了。

　　噢，泓当家！你前面架势摆那么足，到最后还是举双手投降噢？！

　　好汉，你听我说……

　　互联网真正要取代的，其实是经纪公司。

　　房产中介匹配需求、价格谈判、交易流程、风险控制4个核心价值里，只有匹配需求需要所属公司房源和客源支持，价格谈判、交易流程和风险控制都属于经纪人的个人经验技能，当互联网把需求匹配解决掉，甚至做到买卖双方信息透明不用价格谈判后，经纪人为毛还要通过经纪公司这样效率低下的项目和门店形式来组织自己？

　　经纪公司组织经纪人分工协作不科学且效率低下，用互联网来重新组织经纪人将更加释放经纪人的核心价值，不仅高效而且人道。经纪人完全可以采用“U盘化生存”（罗振宇理论），自带技能，自带系统，不寄居大组织下，插哪儿都精彩（比如插全民经纪人身上）。

　　不行的，没有挂靠经纪公司我们经纪人没有保障啊！

　　放心，当市场需求出现的时候，反应最快的就是互联网，况且有Homeaway这样专业服务房产经纪的网站珠玉在前，只要市场机会出现，咱们抄得不要太快。如何用互联网来重新组织经纪人，是所有经纪公司都要考虑的发展问题。

　　就像当初淘宝干掉区域分销商一样，反应快的分销商利用现有渠道卡位淘宝做成了大卖家，反应快的厂家直接进驻淘宝做成了淘品牌。当社交网络以几乎零成本把房子和购房者联系起来之后，房企利用社交网络把售楼处开到购房者门口当是自然而然的选择。而房产经纪利用社交网络也能接触到大量全民经纪人和购房者，作为一个有经验有专业自带系统的金牌USB，插全民经纪人还是插购房者都是自由之选，做房产经纪擅长的交易流程和风险控制，补充全民经纪人做不了的事情当是自在之选。

　　1、习李新政以来，各种行政审批都在删繁就简，经纪人执业已经不许需要行政许可。

　　2、以万科为首的房企开辟自己的全民营销渠道，*9阵营房企通过微信做名源系统。

　　互联网干不掉房产经纪，因为房产经纪有自身的核心价值，但是互联网能优化取代房产经纪目前的一部分功能价值。

　　互联网能干掉项目和门店组织形式的经纪公司，因为这种组织形式低效不科学。

　　其实，最需要房产经纪服务的，是全民经纪人啊。（经纪公司能看到这里蕴含的机会吗？）（文章来源：乐居）

 

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