对于房地产来说，依靠的是市场充沛的需求，从而推动楼市的快速发展。政府考虑房地产的开发节奏也好、供地计划也好，对应的一定会需求对称计划。但是反观需求面，很多的需求都是政府人为创造的，可能当年打造的需求计划可以做一个很漂亮的楼市供求走势单，但过了几年之后，这些帐都是需要慢慢偿还的。

　　市场上买房子的人很多，主要需求其实就是五种。五种里面最健康的需求分别是因为人口自然增长的需求和改善型需求。

　　人口自然增长就是因为人口的增加，然后到了适合购房的年龄，因为居住的需求去购房。这是原始的冲动。

　　改善型需求主要是因为家里人口增多了，现在居住面积不够了，或者说收入增加了，想住的好一点了。都可以归类为改善型需求。以前一直说的，城市人均面积只有20平米，距离30平米仍然还有很大的空间，说的就是改善需求拥有很大的空间。

　　以上两类是最为健康的购房需求，也是一个良性的需求空间。

　　很多人都已经把这个当成未来房地产发展的核心动力了。我们常看到这样的言论：中国目前城镇化率在54%左右，与一些发达国家和地区差别还很大，未来20年还有好几亿的城镇人口增加，住房需求上升。这样的话各位熟不熟？

　　到底什么是城镇化啊？说的直白一点，就是吸引乡镇的、农村的到核心城市去置业，来增加核心城市的购房需求。但是换句话来说，购房者实际的居住需求并未增加，只是从一个城市居住换到另外一个城市的居住。无非是从一个不要钱的或者便宜的房地产换到另一个贵一点的房地产上。

　　这是一个鸡蛋置换的问题，我们看到增加的，但是必须也要意识到减少的。所以很多数据都是被高估的。

　　第二种叫旧城改造需求

　　最近关于旧城改造啊，城中村建设啊都是一些热点词汇。

　　看到类似这样的新闻：上海在今年7月下旬召开的上海市十四届人大常委会第十四次会议上，通过“一个目标、三种拆除改造方式”加快推进“城中村”改造。“城中村”改造的经营用地体量惊人，而拆除改造方式之一的农村集体经济组织改造，是此次“城中村”改造的创新之举。

　　城中村改造已经成为大量开发商眼中的肥肉，人人都在抢夺。

　　那到底什么是旧城改造或者城中村呢，说的直白一点就是拆迁啊。把不好的房子拆了造好的。如果说被拆迁的人原地居住，那旧城改造基本不产生需求，但那被拆迁的人由于家都没有了着急，所以必须去买房啊。这个也是成为楼市的一支重要需求。在当年楼市的需求可能会有一个波动涨幅，但是2-3年后城中村改造之后依然需要额外的需求购入进行补充，核心的还是依靠人口自然增长以及改善型需求。

　　因为看好物业的升值空间而购房。这一块的需求后续会有两个途径，*9进入二手房系统，从而分流一手房的需求。第二进入租赁系统，也会分流一部分的购房需求。

　　也就是说投资性需求是构成房地产去化需求的重要部分，但是在长线时间发展上，也会分流一部分未来的需求市场。

　　所以说到底，投资性需求未来一定是会变现的，房子也会流通回到市场上的。所以从理性的角度来说，这一块的需求是0。

　　我们整的来看，城镇化需求是在压缩小城镇的需求的前提下提升大城市的需求，旧城改造是以拆迁的方式逼迫住户产生置业需求，但旧城改造后产生的物业供应量依然需要市场消化。投资性需求理论上是0，也就是没有。

　　所以从理论上来说，目前我们所见的所有城市需求数据，核心都是被高估的数据。

　　一个城市投资性需求越旺，市场的需求就越被高估。上海几年前出现过的1500万-2000万的去化量，一定程度就是投资需求大量涌入的结果。高估的部分将在未来2-5年内被平摊。

　　一个城市*9年旧城改造力度很大，后续的两年一定会对应出现成交量上升，各位可以留意下明后年上海的数据。

　　国家城镇化力度上升，但是全国的成交量不会发生明显的上升，无非是一个地方需求小了，另一个地方多了而已。

 

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