上市七年之后，远洋地产终于在资本市场抛出了*9笔美元债融资。成功发行双年期共计12亿美元的高级票据，本次发行是整个房地产行业历史上*5规模的美元债首次发行，获得的认购订单也是2014年迄今为止中国地产行业美元债发行的*5规模。不仅如此，惠誉、穆迪、标普三大国际权威评级机构一致给出了投资级的评级结果。

　　对于近年来养精蓄锐中的远洋地产来说，这可能是一个微妙的时刻。

　　股权结构的最终落定、商业地产初显成效、区域布局趋于稳定，就连土地市场上也一扫阴霾，连掷54亿斩获北京三幅地块，补仓土地逾60万平方米，在拿地上恪守标准趋于稳健。要知道，深受地王之困的远洋地产2012年与2013年在全国的拿地金额加起来不过50亿元。远洋内部人士称，今年公司还将在其他城市出手拿地，整体预算约为150亿元。

　　该如何判定这150亿元的分量？

　　2009年前后疯狂抢收地王、攻城略地的是远洋，2013年几乎在土地市场销声匿迹的也是远洋。150亿元是这家房企2010年高峰时期拿地金额的1/2，同时也是过去三年拿地的总和（如图）。站在后者的角度上讲，150亿元足以宣告远洋在土地市场的回归。

　　至于为何上市长达七年后才选择做评级和首次发行美元债，远洋相关人士称，这是因为在经历了战略规划和股权架构调整等动作之后，公司已经进入了相对成熟的发展阶段，“现在来说，才能向评级机构讲述一个更完整、更稳定的企业故事”。

　　事实上，在这个时间节点上有如此大笔融资进账，对于远洋来说意义不仅在金钱。“现在可以用一个更加积极的眼光来看待远洋，做出这些动作，说明它已经度过了之前的盘整期。”辉立证券地产分析师陈耕说。

　　远洋地产在2011年下半年楼市的急剧休克中颇为醒目。“股权结构模糊不清，几轮楼市调整的节奏踩的不太准。公司要消化它还需要一些时间。”陈耕说。很长一段时间，包括陈耕在内的地产分析师都替远洋捏着一把冷汗。

　　面对市场的变化与销售的压力，远洋地产总裁李明的决定是削减北京等热门区域的土地规模。2010年拿下大望京地王后，远洋三年未在大本营北京拿地。根据远洋地产年报，2013年远洋在北京的土地储备为184.8万平方米，面积比例仅占远洋土地总储备的9%。

　　即便在市场热火朝天的2013年，远洋也强忍住了拿地的那只手。李明曾表示：“北京市场动辄1.7、1.8万的地价，还要配建保障性住房，还要被限价。我觉得这个交付出来以后，可能会背上一个长久的包袱。”2013年全年远洋在全国仅购入4宗土地，总价款10.79亿元，土地支出对销售额的比重降至3%。然而，正是由于暂缓拿地，远洋得到了短期的休整。

　　苦练内功的这几年，远洋完成了股权结构的落定、业务结构的调整、内部管控的提升以及融资方案的落实，这些都成为远洋地产突然发力背后的注脚。

　　去年四季度，远洋地产对两个大股东中国人寿以及南丰集团进行了定向增发，金额是8亿美金。增发后，中国人寿持股比例为29%，南丰为21%，两大股东加到一起持股比例增大到50%。增发后，远洋地产财务情况得到显着改善，打开了进一步融资的空间。

　　在商业地产方面，远洋过去几年投入大量人力物力，从去年开始，商业地产逐渐进入收获阶段。截至2013年底，远洋地产持有经营物业可经营总面积约85万平方米，同比增长47%，收入同比升31%，收入超过8亿元。公司计划每年新增商业项目面积约25-30万平方米，而这些新增项目的土地都已拿完，建筑款需要占用的自有资金并不会太多。

　　业内人士分析，根据运作商业地产的经验，商业地产可以反哺住宅产业。商业地产经营之后可以进行价值重估，获得银行贷款，很多时候从银行贷回来的款项比项目投入的比例还要大。“评级机构也好，债券投资人也好，都非常看重持有物业的租金回报水平对利息的附加倍数。这也成为此次发债成功的一大原因。”远洋内部人士说。

　　远洋本次融资主要将用来做债务结构调整。据了解，远洋去年底的内债外债比例大概是8:2，公司希望通过几年的调整，慢慢将这一比例平衡到6:4，也将力争将短期负债从目前比重的1/3降到1/4以下。

　　2014年初，远洋高调“杀回”北京，在1月9日至16日短短8天斥资54亿元夺下北京三幅地块。陈耕认为，远洋回归北京，能够保证旗下几个项目财务的安全，最起码按计划可以完成销售去化。在冷峻的市场环境下，回归一线是一个稳妥的方式。

　　在易居中国执行总裁丁祖昱看来，远洋是一家非常有特色的房企，在非住宅业务领域的开发和运营模式已经得到市场认可。“现在，远洋地产的大股东既然是中国人寿，就应该和中国人寿好好研讨一套中国未来的房地产金融模式，这才是重要课题。如果在这个方面有突破的话，远洋地产应该可以再上一个台阶。”丁祖昱说。

　　而大股东的支持也能从这次融资中显现出来，此次中国人寿通过其子公司认购了3亿美金10年期债券，占到了总融资额的25%。

 

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