楼市发展到今天这种状况，我相信开发商也渐渐的明白，未来楼市可能要慢慢过渡到买方市场的状态，时不时有项目都会折扣处理换取现金流。偶尔也会有以贱卖的姿态入市。

　　但是什么时候才会贱卖，我觉得这个是值得探讨的问题。我回顾了下我看过的一些楼盘，大概总结了一些可能，给各位准备捡漏入手的朋友一些参考。

　　存量巨大所以采用低价入市的策略可以理解，但是为什么是针对新入市楼盘。

　　根据我的观察，不论目前楼市如何，任何一个楼盘的后续开发都必须考虑前期业主的心理感受。如果这个时候明显的降价必然会导致项目后期运营的不通畅。不要和我说什么契约精神，在中国就是这么一个情况。

　　如果明显打折，前期业主一定会要求你补贴差价，否则就是砸售楼处、拉横幅，无所不用其极。所以不管楼市如何，已经在售的楼盘是不大有胆明目张胆的降价的。

　　但是对于新入市的楼盘就不存在这个问题，为了能够快速占领市场，赢在对手前面，采用低价入市是一把利器。

　　只要能赚回成本，*9波能赚回钱来就很好了。

　　50万方以上的楼盘就是我定义的大盘。对于大盘的开发，不同于10万方的小楼盘，可以扛一段时间。大盘开发有一条至理名言就是：如果开盘卖不好，整个项目都卖不好了。大盘做到最后就是口碑、品牌，所以*9波必须要成功。在这个前提下，任何一个项目经理都不会拿一个刚好贴合市场的价格来测试客户。所以对于*9波肯定是会低于市场价入市。在楼市不好的时候更可能会低。

　　对于大盘，能滚动起来比什么都重要。*9波回钱可以保证工程款、土地款、各种各样款。一旦滚动起来了，后面的销售就水到渠成了。

　　一年年初各大房企都会写下今年的销售目标，很奇怪哦，每一年的目标都会比前一年要高哦。因为这需要给客户信心，给股民信心，这样才能保证自己的股价不会下跌的太厉害。而半年报出来后如果距离自己的全年目标差距太远，那下半年就极有可能拿自己的项目放血割肉赚现金流。

　　12年的上海龙湖好望山就是这样的情况，华东区整体的业绩指标没有完成，给到这个项目一个月的时间，硬生生在12月年底的时候一天卖了200套。当然代价就是以楼板价的价格1.5万销售。为华东区回笼现金立下了汗马功劳。当然代价也很大，亏本亏的厉害。

　　去年各大开发商把今年的目标都定的很高，而且我们看见大家都已经意识到问题的严重性，跑量快速，也许大家多关注几家重点企业，10月份可能会有捡漏的空间

　　所有的地产商都是高负债率开发的企业，就是自己账上没多少钱，靠手头的项目销售了变现盘活项目的。如果日常没有大的现金流活动，慢慢来都没什么问题。

　　但是一旦进入到高调的拿地阶段，公司对现金流的要求就会瞬间高了很多，就必须逼迫项目拥有足够强的变现能力。

　　最为典型的就是融绿啊。由于扎根一线，每拿一块地都意味着非常大的现金流的出入，所以我们也就看到了在上海，融绿的几个项目均采用不高的价格进行快速的跑量。证明了在上海豪宅也刚需这句名言的同时，也保证了融绿那不宽裕的现金流有了滚动的可能。

　　总而言之，开发商归根到底都是商人，不会平白无故的让利于民，只有在自身有需要的时候才会将自己的项目低价入市，我们需要的是看准他们最虚弱的时候，最需要钱的时候入手，捡漏赚便宜。

　　没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，更加没有无缘无故的便宜。

 

扫一扫微信，关注*7财经资讯