从3月1日晚间，中央政府在换届前夕出台对新一轮房产调控的具体工作部署（简称“新国五条”细则），到各地方的细则陆续落地，已有整整一个月时间。

细则体现的调控力度之强，超出市场预期，发布后即引发各界热烈议论。观其内容，除重申坚持原有调控政策不放松外，主要在三个方面有所升级，分别是：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征；对已实施二套房限购的城市，限购区域扩大、执行力度从紧；对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这些内容，无疑体现出国务院坚决遏制房价过快上涨的决心；然而无论业内、业外，至少在笔者接触的范围内，大家似乎对新政前景并不看好。

果然，市场反应来得迅速而激烈。由于“按差额征收20%所得税”一条空前严厉，买卖双方为规避这部分成本，纷纷赶在新政落地前完成交易。在这样的心理作用下，各地二手房市场成交火爆，一时间各地房地产交易中心内人满为患。据中原集团研究中心统计，北京、上海、天津、成都等城市3月份二手住宅成交量均创出历史新高。广州、深圳成交量也接近历史高位。

如果说二手市场的火爆还容易理解的话，那么新房市场的活跃就比较耐人寻味了。北京、上海近期都出现了所谓的“日光盘”——开盘当天即被抢购一空。根据中原对3月份前26天的实际成交数据推算，3月整个月内，全国70个主要城市新建住宅成交量将超过2012年的单月*6值——12月的成交量。

有阴谋论者甚至认为，政府是在借机压制二手房，以推动与财政收入关系更加紧密的土地和新房交易。而看看上边的销售数据，他们的说法似乎还得到了某种“印证”。但真实情况及其背后的形成机制到底是怎样的呢？

这一个月间的市场实际表现，及由此折射出的买卖双方心态，可成为我们分析政策效果的可靠依据。下面笔者将从细则当中影响*5的三个方面，分三步讨论。

*9步，之前看到不少分析人士指出，“新国五条”对于新房市场其实是个“利好消息”。因为20%个税的征收，将使二手房交易成本大幅上升，会迫使部分购房者转向新房市场。3月新房成交活跃是否也有这方面原因呢？

我认为不是这样的。一方面，3月内的二手房交易依然活跃，在20%个税正式开征之前，买家并没有充足的理由提前转向新房市场；另一方面，即使将来二手房20%个税落地后，新房市场也不会有所收益。这是因为，目前二手房市场较为活跃的城市主要集中于一、二线的发达地区，在这些地区内，改善型需求已成市场主导，这部分购房者往往通过卖旧换新来实现置业升级。而二手房交易成本的上升，也只会影响到这部分需求的释放，而非促使其转化为其它类型的需求。同时，目前各地的二手房源主要集中在中心城区，而新房供应正在逐渐往郊区转移。因此，从中短期看，两类需求之间并没有完全的替代关系。

因此，整体来看，“新国五条”中20%个税的政策对二手房市场的影响更大，新房市场只是略受波及。

第二步，排除了二手房市场需求转移的因素，那是否是限购城市覆盖范围扩大的影响呢？

根据“新国五条”要求，目前已实施限购城市中，限购范围必须扩大到全市。据中原统计，目前全国共有46个城市实施限购，其中在全市范围限购的有16个。那么，其余30个城市就将受到限购范围扩大、执行力度从紧的影响。而这30个城市基本都属于二线城市。从(左图）70个城市新房成交量的分布来看，二线城市在3月内的销量表现与一线、三线城市一致，即3月成交量分别恢复到去年12月的水平。这显示出3月新房市场的活跃是整体趋势，而不是一部分城市引起的。其中一线城市原先即严格执行全市限购，而三线城市基本没有限购。

所以“新国五条”中限购政策调整对3月新房市场的影响，基本也可以排除。

第三步，那么我们最后再来考虑，会不会是二套房贷收紧预期，造成了3月新房热销呢？

“新国五条”中规定，“部分房价上涨过快城市”要进一步提高二套房的首付比例及贷款利率。是否有部分购房者因担心二套房贷收紧后，购房负担上升，因而提早在3月购房呢？

根据上海银监会于今年3月1日在其官方网站披露的数据，2012年，上海首套房贷款余额占比高达87%，“表明去年沪上商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主” 。另据媒体访谈，去年上海多家银行的新增房贷中，二套房贷比例仅占10%至20%。这说明在实际中，采用二套房贷的购房者数量并不多。那么潜在的二套房贷用户规模，恐怕就不足以改变整个市场的销量走势了。

当然，需要补充说明的是，由于“贷款包装”(即购房者将原有住宅通过抵押，办理消费贷款，再将所得资金用于买房的现象——编注)现象的存在，二套房贷的真实规模应该会比官方数据体现的多一点，但这不影响上文的结论。

综上所述，3月新房市场成交的活跃，与“新国五条”细则的三项重点内容应该都没有直接联系。真正的原因，还在于市场预期。

与境外成熟市场不同，决定中国房地产市场起伏的主要因素不是利率，而是对于未来市场的预期。如果大家觉得房价未来要涨，那该买的就会赶紧买；反之就保持观望态度，哪怕降价也不出手。犹记得2008年下半年的情形就是这样，当时开发商持续降价，仍挡不住成交量的一路下滑。

而今年3月新房和二手房成交的活跃，正是与之相对的另一种情况：集体看涨——或者说，目前购房者至少不认为房价将会大跌。因为如果大家觉得“新国五条”能让房价大幅下降的话，完全可以等上几个月再买。新房自不必说；二手房价也只要跌个10%左右，就能抵消按差额征税20%个税所增加的成本。但是，广大购房者还是选择了出手。

2005年至今的历次调控经验，使得普通购房者都明白了一个道理——仅仅增加交易环节的成本，是无法改变房价上涨趋势的。在这样的市场背景下，本次新政要实现平抑房价，促使房地产市场健康发展的目标，难度还真不小。

截至本周末（3月31日），全国已有17个城市的地方政府先后出台了各自的房市调控细则，基本上，内容同“新国五条”细则都大同小异。在这种情况下，大家对后市房价预期更不会跌了。

刘渊是中原集团研究中心总监。