编者按：楼市已经开始复苏好转，但下半年大中城市房价走势仍然“分化”明显。对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升。

　　2015年5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升。

　　楼市已经开始复苏好转楼市已经开始复苏好转

　　2015年5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，*6涨幅为1.8%(深圳)，最低为下降0.7%(秦皇岛、惠州)。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，*6涨幅为0.7%，最低为下降10.3%。

　　房价跌幅收窄，但“去库存”仍然是主旋律

　　从4月份70个大中城市房价变化特征来看，主要有三个：

　　*9、4月70大中城市商品住宅房价比上月增加了6个，在“救市”政策刺激之下，各个城市加速去库存，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻，此时，从房价表现来看就是跌幅开始收窄，部分城市开始领涨。

　　第二、深圳、上海等一线城市领涨全国，此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始上涨，证明市场经过前期降价去库存的调整，市场基本面开始趋于合理，全国重点城市的楼市基本面开始复苏和回暖。

　　第三、市场分化依旧明显，部分城市房价开始上涨，但是，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。

　　楼市已经开始复苏好转，但下半年大中城市房价走势仍然“分化”明显

　　此前国家统计数据显示，1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额增长0.1%。

　　对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行[微博]降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升。

　　尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临(5月18日，国家统计局公布的数据已经呈现出这样的趋势)。

　　而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短，但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。

　　从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理，比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市，蚌埠、惠州等少数三四线城市，这些城市的房价将趋于合理，甚至部分城市房价也将进行温和上涨。

　　其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟，来源：新浪)