转眼，房地产营改增已经进入了倒计时阶段。面对即将到来的新政，不少企业和个人还是存在着不少担忧。全面营改增所带来的，缴纳税额的变化，对房价的影响，纳税范围的变化等，都是人们关注的焦点。
其中，房地产营改增的这五宗“最”，更是对不少人有着切实的影响。
一、最苦逼的纳税人：小规模纳税人
“小规模纳税人”可以说是房地产业营改增后，最苦逼的纳税人了。不同于一般纳税人，小规模纳税人适用5%的增值税征收率，而开具的一般增值税发票并不能用来抵扣。
就税收待遇而言，小规模纳税人并不能自行开具，购买方索取专用发票的。他们只能到相关的主管税务机关，去申请代开专用发票。
二、最简单的计税方法：简易计税方法
增值税的计税方法包括简易计税方法和一般计税方法两种。一般计税方法适用于一般纳税人。发生特定应税行为的，可以适用简易计税方法。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额的计算按照：应纳税额=销售额*征收率
按简易计税方法计税，其销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的。销售额计算按照：销售额=含税销售额÷(1+征收率)
而一般计税方法应纳税额的计算就相对复杂一些。需要分别计算销项税额、进项税额。
三、最重要的减税渠道：增值税进项税额抵扣
增值税扣税凭证是指：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
可以抵扣的进项税额大致分四类：
1、海关进口增值税专用缴款书上标明的增值税额。
2、从销售一方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。
3、从境外购进的服务、不动产，或者是无形资产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
4、农产品买进，除取得海关进口增值税专用缴款书或是增值税专用发票外，按照农产品收购发票，或是销售发票上注明的农产品买入价格和13%的扣除率计算的进项税额。
但纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
四、最有利的政策：房地产业过渡政策
为保证全面营改增的顺利进行，有关财税部门就存量的房地产项目引入过渡性政策。政策中提及：房地产开发企业中的一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。
也就是说，房地产企业的老项目适用和之前营业税一样的税率，帮助实现营改增后平稳的过渡。避免增值税率突然提高到11%，带来一系列不稳定的后果。销售5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用11%的增值税率。
五、最受关注的板块：二手房交易
二手房交易可谓触动着千千万万交易者的神经。事实上，全面营改增后，二手房交易的流程和地点并未发生什么变化。此外，两年内的二手房交易的税负实际上还略有所下降。
此前二手房交易征收营业税的政策，和相关的免税政策，5月1日后，基本上算是进行了一次平移。而税率，也并未发生变化，只是由原来征收5%的营业税，变成了征收5%的增值税。
有不少人担心，因政策的变化，会有大量的企业因为不动产可以抵扣，盲目购进大量不动产，从而导致地产价格的上涨。对此，高顿财税学院研究员Amy表示，企业投资不动产地产，是用来扩展经营行为或是占有更加大的市场，从而给之后的经营带来一定的好处。这是企业投资的理性行为问题。而盲目购进不动产，对其经营并没有什么太大的帮助。新政中将不动产纳入抵扣，只可能会一定程度上提高企业购买地产尤其是商业地产的积极性，而不会让企业盲目，丧失了理性。
▎本文作者Candy.Bao，来源高顿财税学院

展开全文