*9节 基础知识
本节需要重点掌握个人住房贷款的概念和分类以及个人住房贷款的贷款要素，对个人住房贷款的特点和发展历程也需要有所了解。一、个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。依据不同的标准，个人住房贷款有不同的分类方法
(一)按照资金来源划分
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
1．自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
2．公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所有在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退体职工发放的专项住房贷款。
3．个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。
(二)按照住房交易形态划分
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
1．新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款．是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
2．个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
3．个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
(三)按照贷款利率的确定方式划分
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1．固定利率个人住房贷款。是指银行为购买住房或商业用房的借款人提供的一项人民币贷款业务，在一定期间内其贷款利率保持固定不变。固定利率贷款具有利率组合灵活、利息负担轻、利率风险小等特点。
2． 浮动利率个人住房贷款。是一种在借贷期内可定期调整利率的贷款业务，根据借贷双方的协定，贷款利率在规定的时间里可由一方依据某种市场利率进行调整，一般 调整期为半年。浮动利率贷款因手续繁杂、计算依据多样而增加费用开支，因此，多用于3年以上的及国际金融市场上的借贷。二、个人住房贷款的特征
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
1．贷款金额大、期限长。购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额；期限较长，通常为10一20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
2． 以抵押为前提建立的借贷关系。通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买 卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房。对于个人住房贷款 的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按时收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第 三人不转移对抵押财产的占有。
3．风险因素类似，风险具有系统性特点。由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个 人住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也 较大。三、个人住房贷款的发展历程
个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最 早开办、规模*5的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商 品化作为今后的工作设想被提出来，同时被提出的还有购房可分期付款的思路。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成 立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2．95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行 人民币贷款余额的10%。四、个人住房贷款的要素
(一)贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，
例如：
(I) 合法有效的身份或居留证明；(2)有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力；(3)有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银 行要求提供的其他证明文件；(4)有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
(二)贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率标准，规定个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。实践中，银行多是于次年l月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
(三)贷款期限
个 人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离 退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过 60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
(四)还款方式
个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次 还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常 用。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息 还款法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方 式。
(五)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
在 个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人必须是借款人所购住房的开 发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款 中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。
1．采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定，需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
2． 采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存 款存单等有价证券。借款人以符合条件的有价证券作质押的，其贷款额度*6不超过质押权利凭证票面价值的90%；以凭证式国债作质押的，贷款期限最长不超过 凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
3．采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保 证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间不得相互提供保证。一般来说，仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超 过5年(含5年)的贷款，其贷款额度不得超过所购(建造、大修)住房价值的50%。而由住房置业担保公司提供保证的，其贷款期限放宽至15年，且贷款额度 可以达到其购买房产价值的70%。
在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，借款人应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
(六)贷款额度
个 人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款 后的数额来确定；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米1：22=的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含) 以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。
#p#副标题#e#第二节 贷款流程
本节是本章的重点内容，也是整个贷款最核心的内容。需要重点掌握个人住房贷款的受理和贷前调查的内容和程序，审查和审批环节的内容和程序，签约和发放环节的内容和程序，以及贷后与档案管理的相关内容。一、贷款的受理和调查
(一)贷款的受理
1．贷前咨询
贷前咨询的主要内容包括：
(1) 个人住房贷款品种介绍；(2)申请个人住房贷款应具备的条件；(3)申请个人住房贷款需提供的资料；(4)办理个人住房贷款的程序；(5)个人住房贷款合 同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等；(6)获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道；(7)个人住房贷款经办机构的地址及联系电 话；(8)其他相关内容。
2．贷款的受理程序
(1)接受申请。申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件；②借款人还款能力证明材 料，包括收入证明材料和有关资产证明等；③合法有效的购房合同；④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵 (质)押的书面证明；⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；⑥购房首付款证明材料，包括：借款 人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；⑦ 银行规定的其他文件和资料。
(2)初审。主要审查借款申请人的主体资格及所提交材料的完整性与规范性。
如果借款申请人提交的材料不完整或不符合材料规范要求，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。如果不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人进行贷前调查。
(二)贷前调查
贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
1．对开发商及楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。
(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。
(3) 项目实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否属实，是否经过政府部门批 准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度。三是检查项目的 位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及
实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：
①开发商的企业概况、资信状况；
②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；
③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险；
④项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数的相关建议。
项目调查报告经审核人员审核，交有关审批部门审查核准。
2．对借款人的调查
(1)调查的方式和要求。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。
(2)调查的内容。贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①材料一致性；
②审核借款申请人(包括代理人)身份证明；
③贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查；
④审核借款申请人偿还能力证明；
⑤审核首付款证明；
⑥审核购房合同或协议；
⑦审核担保材料；
采取抵押担保方式的，应调查以下内容：抵押物的合法性；抵押人对抵押物占有的合法性；抵押物价值与存续状况。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价值的，调查人可要求经贷款银行认可的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查以下内容：质押权利的合法性。包括调查出质人出具的质物是否在银行贷款规定的范围之内，是否有伪造迹象。
采 取保证担保方式的，应调查以下内容：担保人是否符合《担保法》及其司法解释的规定，具备保证资格；保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证资格、是否有 代偿能力；保证人与借款人的关系；核实证人保证责任的落实，查验保证人是否有保证意愿并确定知道其保证责任；对开发商提供阶段性保证的要对开发商的经营情 况、信用情况、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与银行合作情况等进行调查；对住房置业担保公司提供担保的，要对住房置业担保公司的营业期 限、实有资本、经营状况、或负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
⑧审核贷款真实性。贷前调查人应调查借款申请人的购房真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。二、贷款的审查和审批
(一)贷款的审查
贷 款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款 审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以重新调查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
(二)个人住房贷款的审批流程
1．组织报批材料
个人住房贷款业务部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括“个人信贷业务报批材料清单位个人信贷业务申报审批表”“个人住房借款申请书”，以及个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。
2．审批
贷款审批人应对以下内容进行审查：
(1)借款人资格和条件是否具备；
(2)借款用途是否符合银行规定；
(3)申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；
(4)借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
(5)贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；
(6)XC报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；
(7)其他需要审查的事项。
3．提出审批意见
采用单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”“否决”两种。
(1)“同意”表示完全同意按申报的方案(包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素)办理该笔业务。
(2)“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。对于决策意见为否决的业务，申报机构(部门)认为有充分的理由时，可提请重新审议，称为复议。
4．审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
(1)对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
(2)对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；
(3)对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。三、贷款的签约和发放
(一)贷款的签约
经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。债款的答
1．填写合同
在填写有关合同文本过程中，应注意以下问题：
(1)合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定；
(2)合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改；
(3)需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；
(4)贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。
2．审核合同
同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
(1)合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性。
(2)合同复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。
3．签订合同
合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。
(1)在签订(预签)有关合同文本前，应履行充分告知义务，告知作为合同签约方的借款人(包括共同借款人)、保证人关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题等。
(2) 借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字；如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托 授权书。对于保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件。
(3)对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字。
(4) 借款人、担保人等签字后，贷款发放人应将有关合同文本、贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查，有权签字人审查 通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，之后按照用印管理规定负责加盖银行个人住房贷款合同专用章。
(5)银行可根据实际情况决定是否办理合同公证。
(二)贷款的发放
1．落实贷款发放条件
(1)确认借款人首付款已全额支付到位。
(2)借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合中国人民银行规定的有关贷款条件。
(3)需要办理保险、公证等手续的，确认有关手续已经办理完毕。
(4)对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款。
(5)对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续。
(6)对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。
2．贷款划付
(1)贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印相关文件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据。
(2)会计部门进行开立账户、划款。
(3)贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同规定需要借款人到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。
(4)个人住房贷款原则上采用专项提款方式，即将贷款转入售房人在银行开立的存款账户内，或按照合同约定直接划入借款人在银行开立的存款账户内。个人二手房贷款在划付时，可以将贷款转入房产交易双方约定的存款账户内。四、贷后与档案管理
(一)贷款的回收
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。
1．贷款支付方式
贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式，也可以根据情况在贷款期间进行变更。
2．还款方式
借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。
(二)合同变更
1．基本规定
(1)合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理抵押变更登记手续及其他相关手续。
(2)合同变更事宜应由合同当事人(包括借款人、担保人等)亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。委托代理人代办的，经办人应要求代理人持经公证的授权委托书和本人身份证件办理，并将委托书原件和代理人身份证件(复印件)留存。
2．合同主体变更
在合同履行期间，需变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。
3．借款期限调整
包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。
原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。
对 分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款 期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从 缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。
4．分期还款额的调整
银行应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。
(1)借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，会计部门应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额。
(2)借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。
5．还款方式变更
按 照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。两大类方式中又有几种不同的还款方式。在贷款期内，借款人可以根据实际情况， 提出变更还款方式。并不是所有的还款方式之间都可以随意互相变更。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。
借款人若要变更还款方式，需要满足如下条件：
(1)向银行提交还款方式变更申请书；
(2)借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；
(3)借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。
6．担保变更
在 合同履行期间，借款人申请变更保证人或抵(质)押物的，须向银行提出变更贷款担保申请。经办人应审查新的保证人或抵(质)押物是否符合担保要求。以房产作 为新的抵押物的，必须由银行认可的评估机构对房产进行评估。变更担保后，贷款余额与新的抵(质)押物评估价值之比不得高于规定的抵(质)押率，新的保证人 必须有足够的保证能力。
(三)贷后检查
1．对借款人的检查
发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任。
(1)借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；
(2)借款人未按合同约定用途使用贷款的；
(3)借款期内，借款人累计一定月数(包括计划还款当月)未偿还贷款本息和相关费用的；
(4)借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况实施监督检查的；
(5)借款人卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，足以影响其偿还能力的；
(6)借款人发生其他足以影响其偿还能力的事件的。
2．对保证人的检查
发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)保证人失去担保能力的；
(2)作为保证人的法人，其经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；
(3)作为保证人的自然人发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的；
(4)保证人拒绝贷款银行对其资金和财产状况进行监督的；
(5)保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。
3．对抵押物的检查
发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)抵押人未妥善保管抵押物或拒绝贷款银行对抵押物是否完好进行检查的；
(2)因第三人的行为导致抵押物的价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入贷款银行指定账户的；
(3)抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在一定期限内向贷款银行提供，与减少的价值相当的担保的；
(4)未经贷款银行书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的；
(5)抵押人经贷款银行同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
(6)抵押物被重复抵押。
4．对质押权利的检查
发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
(1)质押权出现非贷款银行因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的；
(2)出质人经贷款银行同意转让质押权，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
(3)质押期间未经贷款银行书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权的。
5．对开发商和项目以及合作机构的检查
(1)开发商的经营状况及账务状况；
(2)项目资金到位及使用情况；
(3)项目工程形象进度；
(4)项目销售情况及资金回笼情况；
(5)产权证办理情况；
(6)履行担保责任情况；
(7)开发商履行商品房销售贷款合作协议情况；
(8)合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；
(9)其他可能影响借款人按时、足额归还贷款的因素。
(四)贷款风险分类和不良贷款的管理
1．贷款风险分类
贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。
正常贷款：借款人～直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成。
关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。
可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
损失贷款：借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
2．不良贷款的认定
按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。
3．不良贷款的催收
对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。
4．不良贷款的处置
抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。
对认定为呆账贷款的个人住房贷款银行应按照财政部、中国人民银行和商业银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，各经办行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
(五)贷后档案管理
个人住房贷款档案是对银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。
1．贷款档案的内容
贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：
(1) 借款人的相关资料，主要包括：借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效证件)；贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；符合规定的购 买住房意向书、合同书或其他有效文件；购房交易收件收据；所购住房的估价证明；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出 具的抵押物估价证明；保证人资信证明及同意提供担保的文件；房屋他项权利证明书；个人住房借款申请审批表；借款合同；抵押合同(质押合同、保证合同)；保 险合同、保险单据；个人住房贷款凭证；委托转账付款授权书。
(2)贷后管理的相关资料，主要包括：贷后检查记录和检查报告；逾期贷款催收通知书；贷款制裁通知书；法律仲裁文件；依法处理抵押物、质物等形成的文件；贷款核销文件。
2．档案的收集整理和归档登记
银行可根据业务需要和人员配置情况，决定是否设立专门或兼职的个人住房贷款档案管理人员，档案管理人员应具备一定的档案专业知识和个人住房贷款业务知识，负责个人住房贷款档案资料的登记和管理工作。
档案管理员收到贷款经办人移交的个人住房贷款档案资料后，对归档档案资料的完整性和合规性进行必要的审查，并按照立卷原则对归档资料进行整理和归档登记。归档登记可以根据银行具备的条件利用计算机或其他媒介进行。
贷款归还阶段，银行信贷部门应及时整理补充材料和档案变更材料，并在规定时间内填写清单移交档案管理人员，由档案管理员插入、补充卷内目录内容。
3．档案的借(查)阅管理
当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管理员应根据有关的档案管理规定，要求借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须经过有权人员的审批同意。档案管理员还应对借阅、归还等进行登记。
4．档案的移交和接管
移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。
5．档案的退回
领取重要档案材料应由借款人本人办理，并出示身份证原件。借款人委托他人领取的，受托人应出示借款人签发的委托书原件及借款人身份证复印件、受托人本人身份证原件、受托人身份证复印件。
重要档案材料保管部门凭信贷部门和会计部门出具的“贷款本息结清通知书”，将重要档案材料退回信贷部门。一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。
#p#副标题#e#第三节 风险管理
本节也是本章比较重要的内容，需要重点掌握个人住房贷款合作机构风险的主要表现形式和防控措施，操作风险的主要内容和防控措施，信用风险的主要表现形式和防控措施；了解个人住房贷款法律和政策风险的主要表现形式。一、合作机构管理
与 外部机构合作是当前和今后一段时间个人住房贷款业务开展的主要方式。现阶段由于缺乏征信体系，国内商业银行个人住房贷款业务大多数依赖于合作机构所提供的 担保方式来规避风险，甚至还要他们承担一定的贷前调查工作。商业银行有必要建立对合作机构进行规范管理的机制，严格合作机构的准人、定期审核和退出，从而 保证个人住房贷款第二还款来源的可靠性。
(一)合作机构管理的内容
1．合作机构分析的要点
(1)分析合作机构领导层素质。要了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业的领导着手。对企业领导人作出评价时主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等。
(2)分析合作机构的业界声誉。业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。
(3)分析合作机构的历史信用记录。一方面，可以查看外部监管记录，另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的贷款情况。
(4)分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全，有无完善的内部管理规章制度；有无财务监督机制；对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。
(5)分析企业的经营成果。分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。
(6)分析合作机构的偿债能力。分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对外法人担保情况可以通过中国人民银行信贷查询系统获得。
2．与房地产开发商合作关系的确定及合作管理
(I)确立合作意向。银行可以与开发商签订“商品房销售贷款合作协议书”，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。
(2)合作后的管理。银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：
①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；
②开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；
③借款人的人住情况及对住房的使用情况等；
④借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；
⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。
3．与其他社会中介机构的合作管理
其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。与这些机构合作要坚持以下原则：
(1)资质高、信誉好、管理规范；
(2)各项财务指标符合银行要求；
(3)近期无重大经济纠纷；
(4)银行开立基本结算账户或一般结算账户。
(二)合作机构风险的表现形式
1．房地产开发商和中介机构的欺诈风险
房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
所 谓“假个贷”，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的；二是 指虚构购房行为使其具有“真实”的表象；三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈 骗；开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”；开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”；银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
“假个贷”行 为具有若干共性特征，包括没有特殊原因，滞销楼盘突然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一 人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切 相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或实际没有交付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款 人集体中断还款。
2．担保公司的担保风险
当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带 来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司由于资金实力和内部管理等问题往往给贷款带来一定的风 险，主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。
3．其他合作机构的风险
在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。
(三)合作机构风险的防范措施
1．“假个贷”的防控措施
(1)加强一线人员建设，严把贷款准入关。在具体的操作上，要注意检查以下四个方面的内容：①借款人身份的真实性。②借款人信用情况。③各类证件的真实性。④申报价格的合理性。
(2)进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。
(3)要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
2．其他合作机构风险的防控措施
(1)深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。一般来讲，应重点选择具有以下特征的合作机构：
①企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定的地位；
②企业和主要领导人在业内具有良好的声誉；
③具有良好的信用记录；
④企业组织机构健全，具有较为完善的内部管理规章制度，企业治理结构合理；
⑤具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力；
⑥具有较强的资金实力和偿债能力。
(2)业务合作中不过分依赖合作机构。个人住房贷款经办人员应注意银行不能过分依赖合作机构，只有贷款银行履行了银行应尽的职责，才能防范合作机构割断银行与客户的关系而从中牟利。
(3)严格执行准入退出制度。一般来说，对具有担保性质的合作机构的准人需要考虑以下几个方面：
①注册资金是否达到一定规模；
②是否具有一定的信贷担保经验；
③资信状况是否达到银行规定的要求；
④是否具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
⑤公司及主要经营者是否存在不良信用记录、违法涉案行为等。
(4)有效利用保证金制度。对承担担保责任的合作机构，银行应要求留存担保保证金，需要开立保证金专户存储，并在担保合作协议中明确该账户内保证金的用途及担保人使用限制条款，在借款人不履行合同义务时，银行直接扣收担保人的保证金。
(5)严格执行回访制度。对客户进行回访是银行贷后的主要工作之一。存在下列情况的，应暂停与相应机构的合作：
①经营出现明显问题的；
②有违法违规经营行为的；
③与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
④所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
⑤其他对银行业务发展不利的因素。二、操作风险
操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
(一)贷款流程中的风险
1．贷款受理和调查中的风险
(1)贷款受理中的风险。个人住房贷款的受理环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。这一环节的风险点主要有以下几个方面：
① 借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定。包括：是否具有完全民事行为能力；户籍所在地是否在贷款银行所在地；对于个别户籍在外地但长期在 本地区居住、工作并置有房产的，是否能够出具常住证明或自有房产所有权证；是否有稳定的工作、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。
②借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求，所有原件和复印件之间是否一致。
(2)贷前调查中的风险。个人住房贷款贷前调查中的风险来自对项目的调查和对借款人的调查两个方面。
①项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或在审批未批准的情况下开展业务。提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的，未按规定与之签订协议或签订的协议无效。
②借款人调查中的风险：借款申请人所提交的资料是否真实、合法；借款申请人的还款来源是否稳定、充足；借款申请人的担保措施是否足额、有效。第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。
2．贷款审查和审批中的风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
(1)未按独立公正原则审批；
(2)不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；
(3)审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
3．贷款签约和发放中的风险
(1)合同签订的风险。这一环节的主要风险点有：
①未签订合同或是签订无效合同。
②合同文本中的不规范行为。
③未对合同签署人及签字(签章)进行核实。
(2)贷款发放的风险。贷款发放是资金划拨的过程，从贷款发放的条件审查与贷款资金的划拨两个方面加以考虑，主要风险点如下：
①个人信贷信息录入是否准确；贷款发放程序是否合规。
②贷款担保手续是否齐备、有效，抵(质)押物是否办理抵(质)押登记手续。
③在发放条件不齐全的情况下放款。
④在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求；未对会计凭证进行审查；贷款以现金发放的，没有“先记账、后放款”等。
⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。
4．贷后与档案管理中的风险
(1)贷后管理的风险。主要包括：
①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查；
②房屋他项权证办理不及时；
③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失；
④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；
⑤未关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。
(2)档案管理中的风险。主要包括：
①是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档；
②是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”；
③重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。
(二)法律和政策风险
从实践中涉及的贷款纠纷来看，个人住房贷款的法律和政策风险点最多，主要集中在以下几个方面。
1．借款人主体资格
(1)未成年人能否申请个人住房贷款问题。实践中，未成年人的监护人以未成年人的名义申请贷款，并代未成年人偿还贷款，因涉及诸多法律问题，银行应对此类贷款谨慎处理。
根据我国现行法律规定，未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理。未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋*10产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。
(2)外籍自然人能否办理住房贷款问题。根据《贷款通则》第17条规定，外籍人被排除在个人住房贷款对象之外，贷款银行与外籍自然人签署的贷款协议可能被认定为无效。在实践中，我国境内商业银行(包括中资商业银行和外资商业银行)均将外籍自然人列为住房贷款对象。
2．合同有效性风险
目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
(1)格式条款无效。个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款(合同)肘，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成合同条款无效的法律风险。
(2)未履行法定提示义务的风险。依据《合同法》第39条第l款的规定，商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明。
(3)格式条款解释风险。银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义；在相对于客户有争议的条款解释上尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。
(4) 格式条款与非格式条款不一致的风险。当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，依据《合同法》第41条规定办理，即“格式条款与非格式条款不一致 的，应当采用非格式条款”。可见，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。因此，贷款经办人在填写或录入非格式条款信息，或对格式条款进 行修改时，应当更加慎重。
3．担保风险
个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：
(1)抵押担保的法律风险
①抵押物的合法有效性。根据《担保法》规定，学校、医院等公益事业单位的公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地的使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须由共有人同意，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。
②抵押物重复抵押。
③抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。
(2)质押担保的法律风险。质押担保目前主要是权力质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。主要风险点在于：
①质押物的合法性；
②对于无处分权的权利进行质押；
③非为被监护人利益以其所有权利进行质押；
④以非法所得、不当所得的权利进行质押等。
(3)保证担保的法律风险。主要表现在：
①未明确连带责任保证，追索的难度大；
②未明确保证期间或保证期间不明；
③保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力；
④借款人互相提供保证；
⑤公司、企业的分支机构为个人提供保证；
⑥公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
4．诉讼时效风险
在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。
5．政策风险
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：
(1)对境外人士购房的限制。实践中，一些地方政府出于住房市场调控等目的，对境外人士购买我国境内住房进行一定的限制。
(2) 对购房人资格的政策性限制。对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格的限制，如对购房人的户籍(居住地)、收入水平、现有居 住条件等作出特别要求。对于以经济适用房等特殊种类住房为对象的住房贷款，银行在审核购房人贷款申请的主体资格时，应当严格落实政府的有关政策性规定。
(3) 抵押品执行的政策性限制。根据*6人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的司法解释，对被执行人及其所扶养家属生活所必 需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时，还规定对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请 执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释未能严格保护债权人一一银行的权 利，这可能影响到一部分债务人的还款意愿，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。早在新的司 法解释出台前，各商业银行的住房贷款基本上都可以*9套住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能力，贷款就将形成风险。
(三)操作风险的防范措施
1．提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
人 员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈或内外勾结)等情况。在贷款经办人员的业务素质有待加强、业务流程有待完善、内控制度有待健全 的情况下，人员因素引起的操作风险就成为银行面临的首要的操作风险。因此，防范人员导致的操作风险，首先需要个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道 德；其次要加强法制教育，加重违规违纪行为的处罚力度；最后要加强并完善银行内控制度。
2．掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
任 何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律和政策风险，个人住房贷款的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、 签订合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等法律常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作。
3．严格落实贷前调查和贷后检查
调查和检查的工作重点如下：
(1)确保客户信息真实性；
(2)与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议；
(3)贷款发放前，落实贷款有效担保；
(4)贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)物的变动情况进行有效的监控；
(5)加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。三、信用风险
(一)信用风险表现形式
借款人的还款能力和还款意愿对银行个人住房贷款的安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
1．还款能力风险
从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。
个 人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续在20一30年，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况很容易发生， 这往往就可能转化为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的工薪阶层，这种中长期贷款的风险尤其 值得关注。而我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致了借款人在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2．还款意愿风险
还 款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。 在实践中，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租， 借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)信用风险防范措施
1．加强对借款人还款能力的甄别
银行应该进一步严格个人住房贷款的调查和审查，尤其要关注和评估借款人的还款能力，准确把握*9还款来源，从而有效地控制个人住房贷款业务的信用风险。
在 审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明进行严格把关，尤其是借款人为自雇人士或自由职业者的。除了向借款人的工作单位、工商管理部门、税务部门 以及征信机构等独立的第三方进行查证外，还应审查其纳税证明、资产证明、财务报表、银行账单等，确保*9还款来源真实、准确、充足。具体的措施将从验证借 款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。
2．深入了解客户还款意愿
在当前的业务环境下，真实个人信息获取的成本和 难度都比较大，往往造成工作中的信息不对称。事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外，即经济学中的逆向选择；而事后的信息不对称使得银行的贷款资金 遭受风险，即道德风险。为了防范这种信息不对称造成的风险，银行应该对借款人的还款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客户，通常可以通过检查其以 往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿。如果是新客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断。这些信 息可以通过借款人提交的申请资料和人民银行的个人征信系统的信用报告来获取。而借款人的稳定性可以通过借款人在现职公司的工作年限、在现住址的年限来判 断。查证借款人的身份证明文件，核实其就业状况及收入情况，审查借款人申请资料的真实性、准确性及品格特征是必不可少的贷款审查内容。同时，通过坚持面谈 的制度，对申请人的还款意愿从细节上进行把握。
#p#副标题#e#第四节 公积金个人住房贷款
本节需要重点掌握公积金个人住房贷款的概念、特点和要素，公积金个人住房贷款的操作流程。一、基础知识
(一)公积金个人住房贷款的概念
公 积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大 修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个 人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
(二)公积金个人住房贷款的特点
1.互助性。公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
3.利率低。相对于商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
4.期限长。目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。
(三)公积金个人住房贷款的要素
1．贷款对象
公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款应具备的基本条件为：
(1)具有城镇常住户口或有效居留身份：
(2)按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；
(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；
(5)有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；
(6)有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。
2．贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4．05%，5年期以上调整为4．59%。
3．贷款期限
公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
4．还款方式
公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息；贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。
5．担保方式
目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
6．贷款额度
公 积金个人住房贷款的*6额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的*6贷款额度。一般购买普通商品 住房、经济适用房的，贷款额度*6不超过所购买住房总价款的80%；购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度*6不超过所购买住房总价款的90%；购买二 手房的，贷款额度*6不超过所购买住房总价款的70%；用有价证券质押贷款的，贷款额度*6不超过有价证券票面额度的90%；建造、翻建、大修住房的，贷 款额度不超过所需费用的60%。
(四)公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
1．职责分工
(1)公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
(2)承办银行职责：①基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。②可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
2．操作模式
*9种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式。
第二种模式是“公积金管理中心受理、审核审批，银行操作”模式。
第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。
(五)公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
1． 承担风险的主体不同。公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担 保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。从风险承担的角度讲，商业银行本身不承担贷款风险。而自营性个人住房贷款是商业银行利用自有信贷资金发放 的住房贷款，商业银行自己承担贷款风险。
2．资金来源不同。公积金个人住房贷款的资金来自公积金管理部门归集的住房公积金，而商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。
3．贷款对象不同。公积金个人住房贷款的对象需要是住房公积金缴存人，而商业银行自营性个人住房贷款不需要是住房公积金缴存人，而是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。
4．贷款利率不同。公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率低。
5．审批主体不同。公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款审批之间存在区别。公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批，而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批。二、贷款流程
(一)贷款的受理和调查
银 行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委 托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中 心规定的住房公积金贷款条件。
只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请公积金个人住房贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请公积金个人住房贷款。
申请商品房公积金个人住房贷款的借款人，还须提供以下补充材料：
(1)借款人及参贷人(共同还款人、担保人)的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书；
(2)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明)；
(3)合法的商品房购房合同或协议；
(4)借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；
(5)借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据；
(6)有效的担保证明；
(7)办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。
二手房办理是以所购住房作抵押担保，申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：
(1)卖方身份证、户口簿复印件；
(2)房产证原件和复印件；
(3)由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；
(4)由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议；
(5)由区级以上房产交易部门进行抵押登记。
根据委托协议，银行对借款人是否符合贷款条件，提供资料是否完整、有效，以及提供的担保是否合法、安全、可靠等进行调查和初审，提出初审意见。银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明时间报送公积金管理中心。
(二)贷款的审查和审批
1．贷前审查
审核的内容主要有：
(1)借款人缴存住房公积金情况。包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等。
(2)借款用途。审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建或大修自住住房的由城市规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具证明文件。
(3)借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，看其是否符合有关公积金个人住房贷款的规定。
(4) 借款人资信审查。住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押 或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批。对借款 人信用较差、无还款能力或贷款担保不落实等，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。对信用良好、贷款担保属实的借款人，批准发放贷款，并确定批准额度、期 限和利率等内容。
2．贷款审批
(1)登记台账。承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账，按照公积金管理中心委托要求和管理规定，将贷款初步审核意见连同借款申请材料、面谈记录等公积金管理中心所需要的资料全部送交公积金管理中心审批。
(2)贷款审批。公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限作出最终的决策。
(3)核对或登记台账。承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款通知书”后，核对已登记台账。对于公积金管理中心受理贷款申请的，承办银行要跟踪公积金管理中心审批进程，及时取回公积金管理中心出具的审批意见、“委托放款通知书”及贷款资料，并登记台账。
(三)贷款的签约和发放
1．贷款签约
借 款人的申请通过公积金管理中心审批后，向受委托主办银行出具“委托贷款通知书”，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时公积金管理中心将委托贷款 基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订借款合同和担保合同，办理抵押手续。借款合同生效后填制各类会计凭证，办理贷 款划付手续。交易完成后，向客户出具借款回单，向公积金管理中心移交和报送公积金贷款发放明细资料。
2．贷款的发放
承办银行必须在收到公 积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。除当地公积金管理中心有特殊规 定外，公积金个人住房贷款资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。发放完贷款，承办银行向客户提供回单，并将有关放款资料报送公积金 管理中心。
(四)贷后与档案管理
按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期(按日)将有关公积金管理中心的账户记账回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心，定期与公积金管理中心核对公积金个人住房贷款账务，协助不良贷款的催收，及时结算住房委托贷款手续费。
1．贷款检查
按照委托协议，承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查，检查内容包括业务操作的合规性、是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务、贷款账户的催收情况等。
2．协助不良贷款催收
如果借款人违反了借款合同的约定而没有及时、足额地偿还贷款本息，贷款银行一般采取的催收措施为：
(1)逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。
(2)如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出“提前还款通知书”，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。
(3)如果在“提前还款通知书”确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。
(4)逾期l80天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
3．对账工作
(1)与公积金管理中心对账。承办银行应与公积金管理中心定期对账，核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致，核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收到的回收贷款本息是否一致。
(2)与借款人对账。承办银行以定期(按月、按季、按年)寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。
4．基金清退和利息划回
承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
5．贷款手续费的结算
按委托协议的约定，公积金管理中心应定期(每月、每季、每年)按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
6．担保贷后管理
对已发放贷款，具备抵押登记(含预登记)办理条件后及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息及完成抵押物账务的处理和他项权证的移交入库；结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
7．贷款数据的报送
承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。
8．委托协议终止
公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。
9．档案管理
贷款档案是贷款在申请、审查、发放和回收等过程中形成的文件和资料。贷款发放后，经办人员应在一定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。