投资性房地产例题讲解


　　一、【例】20×7 年3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月15 日厂房账面余额为1200 万元，其中成本1000 万元，累计公允价值变动200 万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
　　本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。甲企业的
　　账务处理如下:
　　20×7 年3 月15 日，投资性房地产转入改扩建工程
　　借:投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000
　　贷:投资性房地产——成本10 000 000
　　——公允价值变动2 000 000
　　20×7 年3 月15 日—11 月10 日
　　借: 投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
　　贷:银行存款1 500 000
　　20×7 年1 月10 日，改扩建工程完工
　　借:投资性房地产——成本13 500 000
　　贷: 投资性房地产——厂房（在建） 13 500 000
 
　　二、乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，假定不考虑相关税费。乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（　　）万元。
　　A.300  B.200  C.446  D.346
　　【正确答案】C
　　【答案解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）；
　　②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）；
　　③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）；
　　④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）；
　　⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。
　　题中问的是：2010年因此办公楼产生的其他业务利润。而2010年1月公司将此投资性房地产转让，所以年租金是2009年确认的，在2010年并没有确认租金收入，所以不考虑租金的影响。
　　(1)乙公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
　　①借：工程物资 1638
　　贷：银行存款 1638
　　②借：在建工程 1638
　　贷：工程物资 1638
　　工程物资在购买时已经有明确的目的的了，如果是为了建造不动产而购买的工程物资，那么增值税是不能够抵扣的，要计入工程物资的成本中。所以在在建工程领用工程物资的时候，不需要再考虑增值税（因为工程物资入账时已经含增值税的了）。
　　下面两个分录您对照一下：
　　购买工程物资用于构建不动产，工程物资入账时：
　　借：工程物资（购买价+增值税进项税）
　　贷：银行存款
　　领用时：
　　借：在建工程
　　贷：工程物资
　　如果是为了构建设备而购买工程物资：
　　借：工程物资（购买价）
　　应交税费——应交增值税（进项税额）
　　贷：银行存款
　　领用时：
　　借：在建工程
　　贷：工程物资
　　③借：在建工程 556
　　贷：库存商品 160
　　应交税费——应交增值税(销项税额)34(200×17%)
　　应付职工薪酬 362
　　领用自产产品建造不动产是税法上视同销售，确认销项税，但是会计上是不确认收入的，以库存商品的成本160万元结转。
　　④借：固定资产 2194
　　贷：在建工程 2194
 
　　(2)乙公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
　　2008年年末累计折旧的金额=(2194-94)÷20×(4+12)/12=140万元。此时固定资产的账面价值为2194—140=2054。
　　借：投资性房地产——成本 2200(公允价值)
　　累计折旧 140
　　贷：固定资产 2194
　　资本公积——其他资本公积 146
　　处置投资性房地产时，应将该资本公积转入其他业务成本。
 
　　(3)乙公司该项办公大楼有关2009年末后续计量的有关会计分录。
　　借：投资性房地产——公允价值变动 200
　　贷：公允价值变动损益 200
 
　　(4)乙公司该项办公大楼有关2009年租金收入的会计分录。
　　借：银行存款 240
　　贷：其他业务收入 240
 
　　(5)乙公司2010年处置该项办公大楼的有关会计分录。
　　借：银行存款 2500
　　贷：其他业务收入 2500
　　借：其他业务成本 2400
　　贷：投资性房地产——成本 2200
　　——公允价值变动 200
　　借：公允价值变动损益 200
　　贷：其他业务成本 200
　　在实际处置时要将持有期间形成的公允价值变动损益结转到其他业务成本中，所以会影响到其他业务利润的金额。实际上指的是当该项资产处置时，应将原来形成的公允价值变动损益结转至其他业务成本中核算，由于其他业务成本也是损益类科目，并且金额相等，一借一贷，最终不会对损益金额产生影响。
　　借：资本公积——其他资本公积 146
　　贷：其他业务成本 146
　　如果是问2010年的营业利润=2500-2400+200-200+146=246
　　① 办公大楼的入账成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（万元）；
　　② 20×7年办公楼提取的折旧额度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（万元）；
　　③ 20×8年办公楼提取的折旧＝（2 194－94）÷20＝105（万元）；
　　④ 20×9年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2 200－（2 194－35－105）＝146（万元）。
　　营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失±公允价值变动损益+投资收益
　　公允价值变动损益是影响营业利润的。
　　但是其他业务利润=其他业务收入－其他业务成本－与其相关的营业税金及附加
　　公允价值变动损益是不影响其他业务利润的。
　　资本公积和公允价值变动损益不影响其他业务利润，而其他业务成本影响其他业务利润，所以从资本公积和公允价值变动损益转入其他业务成本，所以会影响其他业务利润。
 
　　补充说明：
　　其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本－营业税金及附加
　　营业利润＝主营业务收入－主营业务成本+其他业务收入－其他业务成本－营业税金及附加+公允价值变动损益－资产减值损失+投资收益－管理费用－财务费用－销售费用。
　　借：银行存款2500
　　贷：其他业务收入2500
　　借：资本公积146
　　贷：其他业务成本  146
　　借：公允价价值变动损益  200
　　贷：其他业务成本200
　　借：其他业务成本2400
　　贷：投资性房地产--2200
　　公允价值变动--200
　　其他业务利润＝2500（其他业务收入）+146（其他业务成本）+200（其他业务成本）－2400（其他业务成本）＝446.
　　营业利润＝2500（其他业务收入）+146（其他业务成本）－200（公允价值变动损益）+200（其他业务成本）－2400（其他业务成本）＝246
 
　　三、【单选题】2006年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税率为5%。2007年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1200万元。2007年12月31日该办公楼的公允价值为1200万元。
　　2008年12月31日办公楼的公允价值为1800万元。2009年12月31日办公楼的公允价值为1700万元。2009年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3000万元。则甲公司出售办公楼时对营业利润的影响金额为（　）万元。
　　A.2 300  B.1 250  C.2 050  D.2 200
　　【正确答案】B
　　【答案解析】
　　①2007年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值增值额＝900－（2000－1200）＝100（万元），列入“资本公积”贷方；
　　②2007年末根据当时的公允价值1200万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1200－900＝300（万元）；
　　③2008年末根据当时的公允价值1 800万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1800－1200＝600（万元）；
　　④2009年末根据当时的公允价值1 700万元，应认定投资性房地产暂时贬值额＝1800－1700＝100（万元）；
　　⑤2009年末出售办公楼时产生的其他业务收入＝3000（万元）；
　　⑥2009年末出售办公楼时产生的其他业务成本＝1700（万元）；
　　⑦2009年末出售办公楼时由其持有期间产生的暂时净增值冲减其他业务成本＝300+600－100＝800（万元）；
　　⑧当初自用房产转为公允价值模式的投资性房地产形成的“资本公积”在出售办公楼时冲减“其他业务成本”100万元；
　　⑨2009年末出售办公楼时对营业利润的影响金额＝3000－（1700－100）－3000×5%＝1250（万元）。

 
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