近日和友人度假，攸克君总被问起“240天购房时机论”（《瞧准购房窗口期：未来240天，房价调整的6个阶段》）的内容，友人提问的形式多种多样，但归根结底其实问题只有一个——240天是一个宽泛的时间区间，但适合买房的那个具体时间在哪？

　　攸克君十分理解诸位的想法，但是，说出一个绝提时点，其实和算命没什么两样。所以，在这个问题上，攸克君向来坚持“方法论”的原则，即通过一个方法，判断一个结论。说到方法论，今天我们就来说说“地王”吧——是的，攸克君谨慎地认为，通过地王项目的各种行为，可以大体归结出一个相对合理的入市时点。

　　先来看看地王项目的现状。在这方面，北京无疑最为典型——全国瞩目且具有极高行业关注度的地王，实际上只有两个，一个是万柳地王，一个是农展馆地王。虽然她们前后有一段时间差距，但现在确实共同的状态，等——尽管市场上多次传言两者相对具体的开盘时点，不过，前者至今未开盘销售，后者则已经明确推迟了开盘日期。

　　地王们在等什么？她们在等什么，才疏学浅的攸克君恰恰谨慎的认为是一个隐性的市场走势和动向的标杆，这是被历史经验所证明过的。总结归纳，大致可以分为如下几方面：

　　*9、地王们在等一个“相对的市场底部”。这就是说，在当前情况下，地王项目不开卖，市场的底部就还没有到来。反之，如果地王项目开卖，那么市场可能真的已经接近底部了。

　　以北京为例，地王项目由于其身份的特殊性，对于预期十分敏感。对于地王项目而言，宁可从一个低价开始开盘销售，逐渐走高，最终登顶，也不愿意以高价开盘，其间出现波动，价格下调，然后再努力冲高，尤其在当前的市场情况下，地王项目一旦波动，再想冲高几乎就没有可能。

　　所以，开发商说什么不值得相信，但开发商做什么还是有极大的参考价值的。相比普通项目，地王项目的蓄客周期往往更长，通过蓄客，开发商掌握的客户预期、购买力变化等方面的信息，还是相对准确的。基于这些做出的行动决定，自然具有极大的参考价值。

　　第二、地王们在等“相对的二手房交易活跃期”。也就是说，地王项目如果不开盘，那么说明二手房市场的流动性，还没有达到“理想释放”的情况，市场还会继续冷清一段时间。反之，市场的繁荣即将到来。

　　如今的土地价格决定了地王项目绝对不是刚需，其客户基本是瞄准三次改善、四次改善以及投资和资产保值类的客户。这些客户都不是*9次买房，三改、四改都需要卖掉旧房子，来买新房子；投资型和资产保值性的客户，也重视自身资产配置的情况，所以，也存在卖旧买新的情况。

　　所以，这些客户能够在多久的时间内，以什么样的价格卖掉自己手中的房子，是他们能以怎样的消费能力买下地王项目的重要因素。由于当下特大型城市限购政策、禁贷政策基本没有松动，要获取购买资格，支付购房款，卖掉已有的一套或者几套住房，是一个重要选项。如果他们卖得快一点，价格高一点，那么地王项目的消费能力，就要强一点。

　　以北京为例，北京二手住房7月成交量尽管环比上涨超过16%，创4个月新高，但同比还是下滑23%左右。所以，要看这种回升的趋势是否持续，地王项目才能决定其是否有具体的“行动”。

　　第三，地王们在等“相对更高的融资成本”。融资成本不是越低越好么？这一点可能比较费解，且听攸克君详细言说。

　　千万不要认为地王的等待就是被套牢。在等待开盘的时间里，利用其高企的土地成交价格，地王们往往可以获得一个较高的估值，然后以此为抵押物，获取银行信贷，后来，银行信贷闸门收紧，就开始转向抵押给信托等影子银行。

　　无论是银行信贷还是信托公司，抵押物的评估，都有折价。在这一轮市场行情下，一般是抵押物的5折左右放款或者融资。打个比方说，开发商花了100亿买下的土地，融资方评估价格就是50亿元，进而提供这部分融资。

　　这个抵押物的折扣，实际上就是资金面的价格指标。地王项目向来受到货币流动性的重要影响。如果这个折让的比例提高，比如变成了6折、7折，这表明资金面的流动性开始变得充裕，而这也往往意味着地王项目的目标客户们的资金也开始变得充裕。这个时候，开发商更愿意直接卖房给客户，而不是选择手续费更高、成本更高的信托融资。

　　当前，融资抵押折让的比例仍然稳定在5~6折，所以，可以预见短期内资金市场中的流动性，还没有放水的可能，而这或许可以解释地王项目仍在等待的原因。

　　还是那句话，开发商说的话可以不信，但开发商的行为绝对具有参考价值。地王项目的命运或许与大部分购房者没有直接关系，但却是一个切实的隐性信号，如果哪天你看到了地王项目开始行动了，想买房的你，也就该有所考虑了。

 

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