在某大型央企地产公司从事策划工作的姚军业余的爱好是跑盘。被调到上海工作的一年时间里，他几乎看遍了上海的大型商办项目。过去的一个月，他将目光投到了杨浦区。杨浦区近几年商办市场供应量井喷，主要聚集在传统的五角场板块和地王扎堆的新江湾城板块。

　　虽然杨浦区写字楼空置率较高，但有一个项目竟然开盘9个月没有卖出去1套，这让姚军着实感到不解。这个项目的开发商，还是央企控股上市公司。

　　沿着淞沪路朝北走，途经数幢正在开发或者已经建成的写字楼，间或看到几间低矮的尚未拆迁的民居和小商店。走到政立路交着2014叉口，就是姚军所说的项目——中航天盛广场。位于中心区的那幢大楼尚在施工，一楼地上摆放着水泥、铲子等物品，但并没有工人的忙碌身影。周四下午三点半，装饰得富丽堂皇的售楼处大厅内只有几名售楼人员，鲜见购房者。

　　在来售楼处之前，乐居记者查询网上房地产，交易信息显示，天盛广场2013年11月开盘，开盘均价3.7万/平方米，后对外报价降到3.4万元/平方米，成交记录为0。

　　姚军之所以格外关注天盛广场，正是被其雄厚的背景和央企之子的身份吸引。

　　天盛广场的开发商中航地产，公司大股东中航工业集团是由中央管理的国有特大型企业，亦是国资委特批保留地产业务的21 家央企之一。中航地产作为中航系*10地产上市平台，与大股东构成标准的“大集团、小公司”格局。

　　自2007年开始，中航地产将重心逐步转向发展商业地产，打出了“中航城”城市综合体的品牌，深耕贵阳、赣州、九江等二三线城市。截至2014年6月底，共计在11个城市拿下16个项目，规划建筑面积701万平方米，总可售面积469万平方米。

　　中航这几年发展迅猛，但从业绩表现看不尽如人意，总体看规模小，盈利能力较弱，四处建商业项目需要消耗大量资金。2013年实现营业收入62.25亿元，净利润率仅为8%，净负债率则高达112.4%。2014年上半年，实现营业收入19.7亿元，签约销售金额9.69亿元，净利润亏损2620.2万元。公司方面给出的解释是，市场观望气氛浓厚带来了消极影响，另一方面新推盘量集中在下半年。

　　“公司本身规模小，项目较少，想要做大规模需要大量资金，这一点难度很大。”一名长期追踪中航地产的券商分析师表示。

　　除了大本营深圳，上海是中航商业地产进入的*9个一线城市。2013年4月17日，中航地产全资子公司中航城置业（上海）有限公司，以人民币10.16亿元的价格收购了上海胜境置业有限公司持有的上海市杨浦区新江湾城407街坊17丘项目，即后来的天盛广场。东兴证券的研究报告认为，进入上海开发项目，标志着公司开发实力大幅提升。

　　中航地产2013年签约销售额仅为40.52亿元，10.16亿元的投资额相当于占去了全年销售额的四分之一。去年7月份，中航地产还向上海中航增资了4.25亿元。据其于8月14日公布的半年报，天盛广场项目预计总投资16.8亿元

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，随着2014年公司上海中航天盛广场项目、贵阳中航城、九江中航城的开盘及持续销售，公司的可售资源将逐渐增加，公司的销售业绩将进入快速增长期。但从目前情况看，天盛广场销售前景堪忧。

　　天盛广场是个总建筑面积10.07万平方米的大型写字楼项目，包括3幢主楼，A幢楼对外出售，包含460平米以上的户型，高层整层出售；B幢楼和C幢楼计划出租，也是780平米—980平米的大户型。

　　开盘近一年，却没有卖出去一套，售价过高是最主要的原因。天盛广场位于杨浦区五角场板块，该板块内的瑞安创智天地科技中心售价仅为31789元/平方米，其它办公项目的报价也低于天盛广场。

　　中航方面显然对自身的品质和央企背景十分自信。“我们的写字楼是五角场区域内*4的。”乐居记者在和中航天盛广场置业顾问李磊交流期间，他数度做出上述表态。

　　有意思的是，中航地产半年报依然将去年11月28日就拿到预售证的天盛广场列入“在建”项目，没有透露它已售的事实。但对于急需回笼资金和完成年度业绩压力的中航地产来说，尽快售出才是应急之道。

　　面对销售不畅的窘境，上海中航做出了适度的改变。首先是更换代理公司。此前，天盛广场的销售和租赁工作交由某国际代理行，该代理行的一名高管表示，他们和开发商在销售策略上的意见不统一，“我们当时是希望价格能再降一点，给到一定的市场影响力。但他们可能觉得自己项目品质不错，预期更高，有回报投资的考虑。”出现分歧以后，天盛广场的代理工作交给了世联地产。

　　其次是采取了降价措施，将销售均价降到了3.4万元，但这一数字依然高过区域其它项目，缺乏竞争优势。“所谓的降价是蜻蜓点水，不痛不痒。归根到底是价格无法和市场持平。”高力国际办公楼服务部租户代表董事奚聚茂评价说。

　　即便是出租部分，天盛广场的租金也远远高于周边竞品。莱坊研究部的数据显示，天盛广场的租金为6.0元/平方米/天，隔壁的创智天地租金是5.5元/平方米/天，地利位置要优于天盛广场的五角场万达广场的租金则只有4.0元/平方米/天。

　　姚军对项目进行了深入的分析。他透露，中航的大户型也难以吸引客户，“这个区域，户型分割都是政府强制的，因为政府想引进大企业来收税，那个地方可能根本不需要这么大面积的产品。”以该区域内租赁情况较好的万达广场为例，其租户多为小面积的本地租户，如教育培训机构、信贷公司、美体店等。

　　在高力国际办公楼服务部业主代表董事钱骏看来，天盛广场的户型较大，不是很适合当下的市场环境，但由于报建时已经定性，后期很难再改变。

　　就上述问题，乐居记者联系上中航地产品牌部相关负责人，该负责人表示，地方公司的营销均是自己负责，总部不知情。涉及到经营和数据，按照公告内容来。

　　除去自身定价和户型原因，区域供求关系的不平衡也是天盛广场遇冷的一大原因。莱坊上海董事及研究咨询部主管杨悦晨分析认为，杨浦区商务氛围并不浓厚，商务楼宇并未形成集聚效应而是零散地分布在沿街的住宅楼中，即便是在杨浦区最繁华的城市副中心五角场板块，部分写字楼的空置率也高达60%。投资者可能对于这一板块缺乏信心，导致滞销局面的出现。

　　除去万达广场写字楼和创智天地，五角场板块的其他写字楼项目如同济逸仙大厦、新纪元国际广场等，空置率也较高，租赁情况并不理想。

　　高力国际的数据显示，截至2014年*9季度末，杨浦商务园区物业市场总存量为163,225平方米，空置率6.3%，较去年同期下降0.7个百分点，平均租金人民币4.08元每天每平方米，较去年同期下跌2.7%。该区域内的需求低于供应量，且一些未来供应项目的地理位置较为偏僻且体量庞大，因此一些开发商已开始采取部分散售的策略，以规避中短期内或将出现的空置风险。

　　“我们预计优质项目的空置率仍将保持在较低水平，租金仍将有所上涨；而部分体量较大、通达性较差、硬件及配套设施偏弱的项目或将因为空置压力而给出相对较大范围的租金优惠。”高力国际中国区研究部董事谢靖宇说。

　　杨悦晨的态度并不乐观。她透露，上海市在2017年前有一波甲级写字楼供应高峰，虹桥商务区、徐汇滨江等规划完整、功能集合的新兴商务区将面向市场，也将给像五角场这样年代久远、商务基础较差的区域带来竞争压力。短期内，五角场板块的写字楼供应虽将增加，但其需求萎靡的状态或将持续。

 

扫一扫微信，关注*7财经资讯