郁亮在中期在业绩会上表示，房地产行业告别黄金时代，进入白银时代，市场调控与行政调控应各司其职，目前取消限购等政策宽松信号仅是对原有政策的修正，市场不会出现强烈反弹的现象，房地产行业亦不可能通过政策来回暖。下半年不会也不应该出现量价齐升局面。

　　针对近期多城松绑限购，郁亮这样说道：“我们当然希望用市场化手段能解决的问题*4不要用行政手段解决。限购会误伤正常需求，限购要解决的问题是不是用别的方法可以解决？这些都是很值得政策制定者思考的问题。相信市场调整会有市场的办法。”

　　下半年坚持积极销售合理定价 海外融资比例力争提至20%

　　中期数据显示，2014年上半年万科营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；同时，净资产收益率指标同比略微下降，其中营业收入是万科自2010年以来的首次下降。但截止期末，万科已售未结金额达2028亿元，较年初增长24.9%，将在未来体现为营业收入。在上半年惨淡的大市场环境下，万科的业绩显得分外抢眼。

　　对此，郁亮表示：“万科每次在市场不好的时候反而表现得更好，很重要的一点是我们坚持主流定位和积极销售，这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现。”谭华杰在业绩会上表示，下半年万科坚持积极销售策略。事实上，今年上半年万科是所有房企当中较早降价走量的企业，那是否意味着今年下半年万科还是在降价去库存策略上会采取比较积极的态度。对此，郁亮回应称，积极销售不是只是降价这一招，合理定价策略当然很重要，但还包括包括积极挖掘客户来源。

　　6月25日，万科H股在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，股票简称“万科企业”，B转H方案取得圆满成功。其后的股价走势，充分体现了国际资本市场对万科的认可。截至8月15日，万科H股收盘价为16.16港币，较B股最后交易日收盘价12.41港币上涨约30.2%。H股较A股溢价约36%。

　　在郁亮看来，B股转H股的成功是天时地利人和的结果。“尽管再次启动时，市场窗口并不存在，但我们经过种种努力，达到了预想中的理想，不能说超出预期，但我们对此很满意。并且，H股让外界重新认识了万科A股。”同时他还透露，万科上半年海外融资占整体资金来源的比重为17%，万科将致力于加大海外融资力度，争取今年将这一比例提高到20%。

　　事业合伙人无具体安排及时间表 将持续择机增持

　　而在谈及万科对于事业合伙人未来的大体安排及合伙人会花多少钱买股份时，郁亮坦言万科对于事业合伙人购买公司股票的时间与数量不做具体安排表，最重要的是由事业合伙人能为公司创造多大价值所决定，另外则由市场行情决定。尽管不会给自己定目标，但会及时对外界通报，不过就目前而言，他认为合伙人仅持有2.06%还是低了，未来还将持续择机增持万科股票。

　　值得注意的是，报告还显示上半年万科实现投资收益13.1亿元，同比大幅增长237.8%。“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。郁亮介绍说：“这种投资性收益并不是一般意义上的买卖股票收益，并非短期收益，属于经常性收益。而在这种模式下，未来我们还会不断提高比例，不断走向成熟，投资收益也会越来越多。”

　　不过，他同时强调，在大的变局面前，发展商不能只为提高售价和毛利水平，不能依靠旧的盈利模式，“不要一味往提高售价和毛利水平方向去发展，个人认为应像制造业学习经营管理，我们能学习的空间极大。”郁亮希望与同行一起共同探讨，联手做改变，适应白银时代。

　　未来大力推广全民经纪人策略 建立独立平台

　　去年以来万科就曾多次前往小米、腾讯等企业学习互联网思维，今日，郁亮称其上上周刚去华为交流学习完毕。他认为通过学习互联网思维更加认识到互联网思维的重要性和长期性。在互联网时代要牢牢抓住自己的客户，坚持体验互联网营销。

　　此外，他还透露，全民经纪人的营销方式会在万科全面推广，在以买方市场为主导的时代，要争取更多的客户资源，建立自己的全民经纪人平台，但也不排除其他合作方式，仍会和电商保持友好合作。“之所以要建立自己的独立平台，仅仅是不想把自己的命运交给别人，被别人掐着脖子走。”

　　楼市不能指望通过政策回暖 短期内无法量价齐升

　　进入下半年以来，市场回暖迹象初现，而在政策方面，除北上广深外，大部分二、三线城市都取消了限购政策。对此，郁亮表示：“限购多多少少会误伤一些合理需求。是否还有其他手段取代，需要各地担责的部门去思考和落实，相信市场调整会有市场的办法。”在他看来，近段时间的宽松是对过去宏观调控政策的修正。政策目标的出发点是解决住房问题，每一届政府所用的手段不同，过去行政调控的效果不太好，现在各地取消限购，是在政府开始建立市场化的房地产长效调控机制的环境下进行的。

　　值得注意的是，向来不愿对房地产政策作预期和评论的郁亮还指出，过去房地产调控政策频出，经常是被用来服务一些短期目标，从而使得行业调整不完整、不彻底。市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面。因此，希望政策能够保持稳定，尤其是对刚性住房需求的按揭贷款，无论银根宽松或收紧，都希望政策能够坚持长期的支持，是有利于房地产行业发展的。

　　不过，尽管政策层面现宽松迹象，但在郁亮看来并不能指望通过政策回暖。“目前市场问题是过去长期积累的库存问题，去库存需要一定的时间，因此我认为政策回暖不会造成强力的反弹，下半年不会也不应该初现量价齐升的局面。”

　　附：发布会提问环节实录

　　1、记者：事业合伙人会花多少钱买股份？有无时间表？

　　郁亮：没有目标，没有时间表，我们会及时通报，现在2%的数据还是低了点，我们会继续努力，让比重继续提高。有钱的时候，市场低迷会买多一点，市场好的时候就不会那么激进。

　　2、记者：万科的资金来源比例构成是怎样？

　　郁亮：万科的融资渠道最主要卖房子，回款是最重要的。海外融资占17%，包括境外人民币，未来会努力提高这部分占比，也将继续寻找新的融资渠道，减少对银行信托的依赖。信贷政策放松，万科上半年买地少，开发贷需求不大，但万科买家需要，所以希望按揭需求得到满足。

　　3、记者：今年6、7月份，市场发出了救市的信号，政策有所放松，对市场来说，这是合适的吗？现在的货币政策也有所放松，麻烦分析下市场的预期。

　　郁亮：政策宽松信号不过是对过去政策的修正，不会造成强烈反弹，刚需房按揭经常调整是不利的，应该保持政策的长期稳定，建立稳定的长效机制。二套房是否都是不合理呢？事实上很多二套是正常需求。所以我们希望政策能保持稳定。白银时代到来，量价齐升局面不会再同时出现，市场调整留给市场会更合适。

　　限购这种行政手段多多少少会误伤合理的需求，是否有其他手段取代？这需要很值得各地的当权部门去思考跟落实，我相信市场会都能找到答案。

　　4、记者：今年万科B转H后，H股的成功，对于万科来说，有没有计划利用这一成功的优势提升融资的竞争力。海外的业务有些什么样的业绩贡献？

　　郁亮：B转H的表现没有超出预期，我们做过最坏准备，首先自己买，然后鼓励1300个股东买，结果就是预想中的理想。我们目前没有H股融资计划，但对我们境外资金融资有好处，我们会继续扩大这种影响，期望境外融资的占比能从17%提高到20%以上。

　　我们今年在新加坡的项目开盘了，但是结果不太好，因为碰上了新加坡新政，今年我们在香港还全资买了一块地，在荃湾。一亩半一个亿，真的很贵。但是海外项目对我们有好处，国际化让我们有了不少的甜头，能够带来合作伙伴，我们可以整合资源，为我所用。

　　5、记者：万科一直有提出学习互联网的思维，那么在互联网方面学到了什么经验，或有什么收获？

　　郁亮：互联网改变我们的方方面面，面对日新月异的可及发展，我们确实要去深入了解互联网，学习它。但是，我们也要去考虑我们靠什么生存下去，照顾好客户是我们最深刻的体会，任何时候不能取代把客户照顾好这件事情，体验是互联网取代不了的。

　　6、记者：万科在西安推出万科通，类似于全民经纪人的营销策略，对全民经纪人是怎么看的？

　　郁亮：万科接下来会全力推广全民经纪人概念，我们应该有自己的系统跟平台，当然跟别的电商我们会合作，但是我们不想把自己的命运完全交在别人手上。

　　7、记者：万科是今年最早降价走量的企业，而下半年将继续坚持积极销售的策略，是否还会继续降价去库存？

　　郁亮：积极销售仅靠降价那就完了。它包括合理定价跟积极拓客，广州一直以来是走量的发源地，万科也是如此。作为行业的领跑者，我们要永远维护行业的健康发展，所以我不会讲冰山时代，而是白银时代，提醒大家还是有机会可以去挖掘。

　　8、记者：万科今年在广州推出万科云和万科派两个商业项目，未来商业布局是怎样呢？

　　郁亮：万科的商业项目比例20%-25%，下半年还会有商业项目推出。有人说万科没有商业基因，这完全是错误的，20年前万科做的全部是商业。万科正在吸纳人才，向同盟学习，未来商业会成为跟住宅一样的重点业务

　　9、记者：万科在经营规模上是数一数二，但是在盈利上还没达到顶尖的水平，未来除了推出“轻资产，重经营”这一模式之外，在提高盈利方面还有什么尝试？

　　郁亮：关于万科轻资产重经营，要适应白银时代的要求，提高售价跟毛利水平都是不合适的，我们要像制造业学习经营管理，我们空间极大，在大的变局前，我们不能依靠旧的赢利模式。

　　我们希望跟所有合作伙伴共同面对白银时代，发挥各自作用，不改变是不行的。联手做改变是*4的方式。再谈推广全民营销，万科不想在拓客上被第三方掐着自己的脖子。但是自己是做不完的，还是会合作。

 

扫一扫微信，关注*7财经资讯