中国楼市从来没有一直上涨，过去的十年基本都是以一个三年小周期的形式发展：1年平稳上涨，一年地王频繁出现，一年房价调整。但2014年与往次调整年度不一样的是，本次调整结合了经济周期的下调，更多体现了市场自身的调整需求，未出现明显的宏观调控政策人为抑制。

　　所以目前我们看到的是，楼市虽还未全面大幅降价，但在短短3-4个月时间，调整的范围已经覆盖全国。沉溺在土地财政中的各级政府已经全面救市，但信贷依然是最关键的门槛。超发的货币、一二线依然需求较多，将影响本轮楼市的调整范围及深度。

　　告别绝对短缺的三四线城市房地产市场，可能将会迎接长期萧条。一二线市场的问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，可能会在4季度逐渐复苏。

　　70个大中城市房价在最近几个月变化迅速，在2013年年末环比下调城市仅一个，在2014年年初分别仅4-8个城市，但在最近3个月，爆发式上涨，从5月份的35个城市，到6月份的55个城市，再到7月份的64个城市。在2011年上一轮市场调整中，房价下调城市最多仅52个。而7月下调城市高达64个历史记录。

　　4个月——从个别城市到块状出现到全面下调，本轮楼市降温速度超市场预期。

　　2014年，楼市变化的速度远远超过了市场之前的预期，在今年截至目前的七个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布。到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行。市场已经出现加速调整。在6-7月，从块状分布已经弥漫到了全面下调。所有城市开始了全面调整。

　　70大城市房价数据7月数据再次出现平均环比下调，这已经是连续第三个月平均环比下调，从4月份最后一次的环比上涨0.06%，5月份环比下调0.15%，6月份环比下调0.48%，7月份再次出现环比下调：0.93%。

　　从去年年末的平均同比上涨接近10%，到目前的快速下调，整体房价变化速度快的惊人，特别是二三线城市。

　　1，房价下调城市明显增加，创历史最多纪录，70个城市中，新建商品房价格环比下调城市达到了64个，二手房环比下调城市达到了65个，呈现了普跌的趋势。

　　2，跌幅全面加速，70个城市新建商品房住宅环比平均下调幅度达到了0.93%，二手房平均下调幅度达到了0.78%。

　　3，一线城市中，*9次出现了住宅指数全面下调，楼市降温从点到块已经覆盖到面，全面降温开始。

　　从70城市平均指数变化看，新建商品住宅环比下调0.93%，二手房下调0.78%。

　　首次出现了一线城市所有价格指数下调，一二线城市市场价格调整也难免。三四线城市一次大洗牌已经在所难免。从目前来看，价格很难出现大幅调整。但是，我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。但在5-6月央行、银监会两次喊话，都没有出现非常明显的贷款松动的情况下，普遍恐慌性观望依然在弥漫，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。

　　首先，楼市降温趋势依然明显，开发投资增速持续6个月放缓。销售数据也在6月短期上涨后，再现降温，商品房销售面积同比下调了7.6%，降幅扩大。

　　从7月单月的成交量看，同比环比均有明显下调。其中商品房销售面积为8115万平米，同比下调幅度达到了16.3%。环比跌幅更是达到了34%。

　　中原地产研究部统计数据显示：截止日前，公布的25家房企前7月销售业绩，7月单月合计为747.9亿，相比6月份的11158.58亿下调了35.4%，也低于之前5月份的860.67亿。25家企业，前7月同比业绩，依然有9家为同比下调。大部分企业完成年度销售目标的可能性都越来越低。

　　其次，楼市依然处于明显调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。6-7月成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价。预期，后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加。整体市场在3季度将依然处于以价换量过程中。

　　第三，市场告别了绝对短缺，部分城市已经绝对过剩，库存继续积压。7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。

　　限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。

　　第四，在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。

　　从前7月数据看，资金情况依然不乐观，但相比6月份有所好转，其中主要是国内信贷增长14.7%。相比前6月的14.1，明显上涨。整体看，后续市场的走势依然依赖信贷的变化。

　　第五，房企全面入冬，标杆房企购地金额创年内新低，谨慎购地，大量推盘。除非最近出现降准、降息，否则年内市场转好的可能性非常低，整体市场以价换量的趋势依然明确。其中特别是东部区域，价格战出现的可能性依然非常大。

　　1-7月份，东部地区商品房销售面积26436万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点，东部地区依然是调整的重灾区。

　　第六，后市预期，2014年下半年持续调整，调整幅度看信贷。7月前两周，商品住宅成交非但不见好转，反而持续下滑。上周，全国40个大中城市商品住宅共成交339万平方米，环比7月*9周回落8%，和去年周均成交水平相比亦回落29%，是今年以来的低位。分城市来看，一线、二线城市环比下跌18%、16%，而且环比跌幅均有所扩大；三四线城市和上周基本持平。

　　7月第二周，在中原监控的21个城市中，不完全统计共有50个项目开盘，共计推售8497套。推盘数量虽然环比大幅回升，但仍处于较低水平。与此同时，认购总套数为3062套，认购率为36%，环比下滑9个百分点，较去年的平均认购率更是下滑20个百分点，创年内新低。

　　事实上，当下对市场成交制约最为显著的依然是信贷政策。首先，银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严，例如厦门岛内非户籍人士购房虽然不用提供社保证明，但银行贷款环节依然需要提供纳税证明。其次，尽管房贷放款速度在央行的要求下有所加快，但由于资金成本提高等多方面因素，首套房贷款利率上浮的现象并未改变，这加重了目前主导市场的刚需人群观望心理。第三，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力。

 

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