前几日，7月的经济数据出来，果然不出所料，鸡血打完，效果大不如前了。

　　汇丰服务业的PMI初值只有50，记得6月是53.1吧，一下子掉了3.1。制造业的倒缓慢长到50.7了，有人也许会说，制造业是强国之本啊，这么说的人都是睁眼说瞎话，苏联制造业当年可是很厉害的。看看经济数据吧，国内现在一二三产业的大致情况是，1比4.4比4.6，也就是第三产业比第二产业的总量还要高一点。在我朝让汇率下跌3.3%，又所谓定向放水的前提下，还要加上直接印1万亿钞票的PSL，创造了什么呢？400多亿美元的贸易顺差，年初到现在制造业PMI一个基点的上涨，服务业PMI则掉了3个点，PPI还是负的，这么放水换其它年份CPI早上去了，内需的增幅下降，影响绝对超过这3000亿左右羊币的顺差，通缩算是悄悄降临了吗？能感受到寒风吗？

　　上一轮物价上涨，我特别推崇国内安信证券的系列研究，低端人力资源成本大幅上涨是推高通货膨胀的根本因素，M2只是辅助作用。现在的情况，如果按照菲利普斯曲线推算，CPI老上不去，就业率也好不到哪里，最关键是国内的通胀预期也在下降，人力资源成本上去容易，下来很难，而且特别痛苦，这一点凯恩斯在《通论》里也有深入的研究。如果一旦陷入螺旋式交替下跌周期，将是灾难性的，现在主要还得寄望于我们的强力政府，不要老说这只有形的手影响市场，真到了那一步，这只有形的手会必然出手的，政权稳定在我朝绝对是*9的，神马无形的手都是浮云。

　　前面说了这么多和房地产不相干的事情，只是一个铺垫，房地产作为中国经济的一部分，有必然的关联性，俗话说，覆巢之下，焉有完卵。再聊聊另一个看起来和房地产不想干的事实，人口增长率，先上图表。

　　这是我某日统计的1970年到2008年的出生人口数量，现在的所谓购房刚需主力军是来自于第三次婴儿潮也就是1980年到1990年这个阶段，这和前一阶段出生的人们所释放出来改善居住的巨大存量，共同推动了房地产的黄金十年。人口出生数量，在90年过后骤降约40%，显而易见，未来十年的人口效应会逐渐降低，改善性居住因为十余年的释放，也会逐步走低。房地产的人口引擎在哪里？仅剩城市化了，城市化在2000-2005年，2010-2012年的城镇化率在1.4%以上，这几年GDP也是惊人的飞速增长，2013年则回落到0.8%，在GDP陆续走低的情况下，有理由推断未来的城镇化率会继续回落，毕竟经历了30年的高速增长，除非实行人为的强制城镇化。也就是说，人口方面，对未来房地产的支撑远低于之前的10年。

　　接下来我们再说房地产市场本身，这是很多行业内人士平时都接触比较多的内容了。很多人看来主要就是两个方面的影响，限贷和高库存。什么原因造成的限贷呢？主要是信贷资源的枯竭造成的，*9，今年商业银行的信贷额度确实比较凄凉，75%存贷比在那里摆着，各种理财分流特别严重，今年拉存款压力远高于往年，理财产品是没有办法进入按揭渠道的。第二，在全社会融资成本高企的情况下，房地产按揭产品只能说是一个相对安全的品种，并不是高利润品种，在产品配置的时候，额度肯定不如往年。第三，在GDP走低，失业率增加的情况下，按揭审批也变得更挑剔，更注重信用以及工作的稳定性和持续性，择优选择，不再像早年置业顾问抽屉里一堆皮包公章，随便盖一个都给办理了。

　　高库存又是怎么造成的呢？08年后的产业空心化是主要原因，大量的资金进入房地产行业，进得太多了。为什么会进这么多，因为本币升值，产能严重过剩，以及其它第三世界国家的竞争，制造业不赚钱了，固定资产价格上升，房地产又那么火，商人逐利，不进这里进哪里。再加上政府吸土地鸦片也上瘾了，这多快啊，比起制造业一毛一毛的抠出来，还得做无数配套和前期投入相比，房地产给块地修条路就行。在全民投资固定资产的推动下，都进来了，只要经济颠簸一下，就立即变成了库存。一旦某个城市，库存超过12个月，就不能阻止开发商降价，一旦超过18个月，大面积杀跌不可避免，超过24个月，大面积割肉是必然的事情。为什么是12个月呢？因为在05年以前，一线城市房地产的回款周期都在24个月以上，很多要到现房还要卖一两年。而接下来十年的飞速发展，造就了全市场做高杠杆高周转的习惯，回款周期缩短，很多开发商都是这个时候进来的，在做资金计划的时候，销售周期超过18个月的凤毛麟角，不杀跌怎么办？

　　这些又都会有什么影响呢？现金流是企业的生命线，没有现金流，任何资产或估值都是浮云。一旦开始降价，就会影响市场预期，市场预期是很重要的，是改变市场的重要条件和加速度，一旦到了大面积杀跌阶段，市场预期也进入加速阶段。市场预期有多重要呢，18世纪以来，金融市场为我们讲述了无数预期产生的恐慌性灾难。人口支撑的刚需本来就在逐步减退，经济下滑导致中产阶级缩水，如果再加上预期下滑，后果是可怕的。这个时候，有形的手所能做的，只能是稳定市场信心，多方面维持，比如房地产市场不好，要开辟出更好的市场机会，如果再做08年的全国性的大规模直接救市举动则是更大的灾难。未来，房地产也许还是支柱，但这一次之后，也许不会再是最最重要的支柱了吧。

　　最后说说商业地产，这个近几年的增长率应该是远超过住宅地产的，因为资产快速升值在商业地产上有放大效应。在全社会零售总额增长率逐年下降的日子里，还有网购来分一杯羹，这确实是一种特别难受的事情。诚然，各个城市都有商业升级换代的需求，一旦升得过猛，必然会出现过剩，再加上网购的冲击，租金上升受到很大的阻碍，以百丽为例，两年利润才增长5%左右，但租金增长率绝对不只这一点。将来商业地产的割肉效应会更加明显，自持比例会越来越高，租金增长预期也将逐渐下滑，70%的商业地产日子都不会好过。

　　那么接下来几个月？还会出现什么呢？房地产下滑的影响已经发出明显的信号了，这还没有到年关，一旦持续出现大面积的支付违约，影响将更加深远，将影响各个行业。如果任其发展的话，直接关联和间接关联的行业将出现至少一年的艰难时期，很多相关企业会关门或者停业，直到房地产行业库存下滑到6个月左右时，才会缓慢复苏。

　　所以房地产下跌绝对不是单一事件，只是众多问题中的一个罢了，其实有一些具有先见之明的开发商，已经在尝试进入其它行业，或者持币观望，他们是幸福的，立于不败之地。但同时也是烦恼的，因为出除了傍着党之外的行业，都是有风险的，而且越来越大。

 

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