8月16日,由中国建设报社主办的2014中国地产设计创新论坛在京西宾馆举行。数十位来自房地产行业的专家学者、开发商代表围绕“创新”二字给出了个人见解。
  随着中国老龄人口不断增长,且趋势愈演愈烈,近年养老地产项目已经在全国各地开花,但目前还没有一种模式能够实现提供持续高质量的养老服务并实现可观盈利。
  对此,数位业内大佬就多年的经验为养老地产行业发展建言献策,“圈地思维”“只服务健康老人”“项目曲高和寡”等等定式思维和行业困境该用怎样的创新思维和方法去打破?其它国家和地区有哪些先进体系值得借鉴?国内开发商又该如何实现突围?或许可以从下面的观点中找到答案。
  朱中一:养老问题考虑得已经迟了
  在我们国家快速老龄化的时候,养老产业是一个历史必然的选择,而且这个问题考虑得已经迟了。正因为在起步和探索阶段,包括媒体等都在质疑有的开发商以养老地产的名义,圈地搞大项目等。正是因为需要考虑资金平衡,考虑居家、社区、机构养老问题,这样的综合性项目地块必然要大一点。另外,在土地方面国家政策没有完全落地,从某种意义上有些规模过大、档次过高的养老项目,是现行政策不太完善导致的。今后随着政策的完善,我们的养老项目可能更多要考虑面向大众化。、
 
  张华纲:养老产业空间大 现状糟糕
  去年中国老年人口超过2个亿,今后每年增长860万人。这个产业未来的空间非常大,但是现状非常糟糕。
  目前我们所做的最基础的养老就是居家养老、社区养老和机构养老,但目前这三种模式都存在很多问题,这个产业也存在政策、运营、资金等各种问题。解决问题需要创新,我们的创新之道就是把三个阶段统一起来放在一个社区里面,在国外叫做“退休社区”,老人的下半生都在这里度过。相比于硬件因素,我们认为软件更为重要。我们在天地控股体系里面引入了澳大利亚、新西兰*5的做养老退休社区开发运营的服务商,在他们的社区里,老人们平均的寿命比当地平均年龄高7岁。他们有非常好的体系、管理工具、管理标准和流程,这给我们提供了一个站在巨人肩膀上进一步发展的机会。
  养老产业毫无疑问是一个低毛利的产业,怎么样做到有很多投资人愿意一起来支持,这是目前面临较大的问题。我们会根据投资人的特点做产品类型,我们的项目70%销售,养老公寓跟护理、医院在一起,把保险资本用到位。
  张贵林:真正做养老地产是不赚钱的
  我是北京市人大委员,我们人大也在研究做养老地产协会,作为国企董事长,我非常关心这个事情,这是政府的事情。但也要充分发挥市场对资源配置决定性作用,这还是靠我们在座的各位企业家。同时个人或者家庭,作为养老产业消费的主体,也具有主体责任。
  我们房地产企业在养老地产方面遇到很多问题,本人作为地产商也了解一些情况,真正做养老地产是不赚钱的项目。这方面我建议政策支持,比如这个养老社区里面自理型的可以做产权,允许买卖,可以快速回笼资金。同时,留30-40%持有型物业,作为特殊护理型或者协助型养老。我呼吁这样的养老项目给一个政策明确的打破和土地划拨,让你卖一部分收回投资,这样你就有收益,否则哪个开发商做傻事,我投资还赔本。
  周燕珉:动辄拿地上千亩很可笑
  目前在养老问题上,大家可能还是以拿地为主导思想,拿上千亩、甚至上万亩地。这一看就特别可笑,你说要建上万张床的老人设施,这种想法从理念和实施可能性都是不成立的,我们经常说的护理机构,a1比例应该是200~300床就挺大的,一万张床哪来的护理和管理?而且这样的社区不光住老人,也得是全龄社区,这才是有活力的社区。
  另一个建议是,现在太多企业希望我们设计健康老人的养老产品,和普通住宅差别不大,虽然目前市场上购买产品的老人主要是健康老人,但随着项目建好,运营体系建立后,恐怕这些老人的年龄、身体、心态可能已经不一样了。如果房子到时候不适应这种管理,把老人们赶出去换地方住是不现实的。所以我建议就是,现在的建筑要适应将来老人躺在床上需要照顾的时候。
  覃琼逸:不要把养老产业想得那么死板
  关于养老产业,在台湾是以人为本去思考这件事情,我们在乎的是老人家他在生理上,在心理上,我们需要给他什么样的服务。在介护这块,国内的很多思路并不清楚,就是没有定义好你要服务哪些客户群。
  失能老人分为很多种,有轻度、重度还有失智,我们会针对不同的老人进行不同设计和服务,不只是给所有卧床的老人喂食、洗澡就够了,我们要帮助他们恢复到一个能接受的健康情况。所以在台湾的照护体制内,我们会介入社工、介入营养学、介入护理,结合一些社会力量和志愿者机构。这其中提倡的一个观念,就是不要把养老产业想得那么死板。

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