今年5月1日起，“营改增”（营业税改征增值税）试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。这项酝酿4年之久旨在给企业减税的利好政策，在企业方面的反馈却是几家欢乐几家愁。采访中，有企业人士向《红周刊》记者表示：“等细则出台再说。”

在2016年政府工作报告中明确提出，全面实施“营改增”，从今年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业的税负只减不增。

随后，财政部和国税总局领导在记者会上分别表示，“营改增”后税负只减不增。国税总局局长王军提到：“在原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施去保障所有行业税负只减不增。”

国税总局公布的数据显示，去年，全国房地产和建筑业营业税占营业税总税额的58.2%。新纳入“营改增”试点的四大行业“营改增”将涉及近1000万户纳税人，约为前期试点纳税人合计户数的近2倍，涉及营业税税额超过1.9万亿元，其中房地产和建筑业营业税就达1.12万亿元。也就是说，若整体税负降低一个百分点，房地产和建筑业企业就会享受千亿税收减免。

目前，财政部和国税总局已经联合发文进行营改增准备工作，营改增具体实施方案预计很快出台。

目前，建筑业“营改增”政策明确了两点，一是增值税税率预计为11%；二是预计有过渡措施保障。根据住建部近期通知，按照前期研究和测试的结果，“11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算”，工程造价=税前工程造价×（1+11%）。通知要求各地方，计价依据按上述方法调整。“应重新确定税金的计算方法，做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。”同时，国税总局以“过渡措施去保障所有行业税负只减不增”的表态，也打破了之前行业营改增“有增有减”的常规。

即便如此，除万科、苏宁高顿等少数企业立即表态欢迎营改增外，很多企业还在观望，有企业人士称，要等细则出台才可知道税负会不会降低。

深圳一家一级建筑企业的高管向记者表达了一个担心：“建筑业营改增后，供应链上每一笔交易，包括水泥、钢材、砂石土料等都必须拿到增值税发票，不然就不能抵扣，多出的税负就转到了总包身上。但现在的状况是，供应砂石料的企业和个人一般没有增值税票，建筑企业的实际税负在营改增后反而会提高。”

在“营改增”以前，房地产营业税率为5%，建筑业营业税率为3%，营改增后税率变为11%。如果企业没有足够的可抵扣的进项税额，税负负担实际上升。即使取得增值税发票其税负也不一定下降。在工程成本中，材料、人工和机械设备支出占了绝大部分。其中，材料费占工程成本的50%以上，主要包括钢筋、混凝土、水泥、砂石、砖瓦、周转材料（模板等）、涂料、安装材料等——这些材料中的大部分对应的增值税率为6%或3%，总包商能抵扣的进项税只有6%或3%，与其缴纳的11%的增值税率高出5～8个点。材料费存在税差，总包商负担的人工费因为基本不会开出增值税票也不能抵扣，这项费用在工程成本中约占10%。

建筑企业如此，房地产企业也有顾虑。开发商*5的两项支出是购买土地和融资成本，融资的进项税和土地成本能否抵扣至今不明。业内人士对此的分析是，土地出让方是政府，无法开具增值税发票，最多以“优惠”（覆盖增值税成本）的形式向开发商让利。

同时，建筑企业和房企都关心的问题还有“营改增”前的入库物料和建成项目该如何过渡。“可抵扣的进项税额怎么计算，或者没有，就有重复交税的问题。”有税务专家表示，按照之前“营改增”中实施的简易计税方法，增值税率为3%，但不得抵扣进项税额。“如果按照这样的方法计算，企业的税负比之前有所下降。如果不走这条路，那么已完工项目也许还按营业税率收，新工程要实行新的增值税政策。”

实际上，在建筑业和房企两个行业内，营改增的影响也完全不同。有规模的企业为一般纳税人，税率为11%；小规模纳税人税率为3%；以劳务及可抵扣税额少的企业（一般纳税人，税率11%），税负增多；可抵扣税额多的企业，减税效果明显。

正如前文所述，万科是少数几家直接回应营改增政策的企业之一。万科执行副总裁、首席风险官王文金在2015年年度业绩说明会上强调要改造适合增值税下的业务流程和财税管理要求，以及加强上下游的产业链整合能力和管控水平，提高精细化管理能力。

根据万科财报，2014年公司缴纳营业税金及附加131.67亿，其中营业税73.31亿、土增税47.73亿，合计占营业收入（1463.9亿元）的9%。万科尚未尚未公布2015年营业税额度，但其营收达1955.5亿元，依此计算营业税额应为97.78亿元。

近百亿的营业税预计在营改增后只会降低。在万科2015年开工面积中，工业化应用比例达到81%，主流产品包括预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%。这些产品若在工厂生产，征收增值税税率为17%，即便剔除政府性质补贴因素影响，其税率水平依然不低。如果这些产品在工地生产，应该计入了万科营业税中。在营改增后，以上这些产品的税率将统一为11%，比之前降低6个百分点的税率。

前述深圳人士曾长期研究万科，他向记者表示，万科在建筑工业化方面研究了10多年，其目的是“两提两减”，即“提高质量、提高效率，减少用工、节能减排”。现在万科摸索出一套方法，在建造住宅产品时，使用预制混凝土外墙、预制内墙、铝合金模板等产品和技术，同时在主体建设过程中就开始精装修工作，从而缩短工期。他们将此叫做“新五四运动”，即“五大技术体系”：铝合金模板整体浇筑技术、预制混凝土技术、装配式轻质内隔墙技术、自升式外爬架技术、整体式卫浴技术；“四大保障措施”：产品标准化、精装修、穿插、第三方工程评估。

就他的了解来说，万科的做法付出了巨大的成本，这就包括承担高额税率。

与万科不同，一些小规模的预制企业就无法承担税率负担。据一位建筑业的老专家介绍，他了解的一家企业采用的方法是，不向总包出售产品，而是作为总包的一部分提供产品生产到安装一条龙服务，由此避开17%的增值税。

新加坡一位长期在中国经营预制厂的企业主向记者表示：“新加坡增值税率5%，香港是6%，中国内地的税率比较高，企业要赚钱不容易。”他也判断，增值税应该进一步降低和细化，让建筑业真的实现技术水平提升、质量提升，“传统建筑方式是实现不了精细化管理的。”

但万科在房企中毕竟是少数，在券商看来，因为营改增最直接受益的却是建筑链条上的关联企业。

招商证券的研报根据“营改增”政策，短期认定钢结构和专业工程确定受益，其余子行业受益程度存在不确定性；长期建筑企业均能受益。

招商证券认为，“营改增”对于不同子行业及同一子行业内不同企业税负、毛利率、净利率等指标有不同的影响，关键在于毛利率、增值税进项税可抵扣比例和期间费用率。‘营改增’后，毛利率增大的子行业只有钢结构和专业工程板块，其他板块毛利率均下降，其中铁路建设板块毛利率下降最多；总税负方面，房屋建设、钢结构、公路桥梁、专业工程板块总税负下降，建筑设计、水利水电、铁路建设、园林、化学工程、装饰板块总税负增加；净利率方面，房屋建设、钢结构、公路桥梁、园林、专业工程板块净利率上升，建筑设计、水利水电、铁路建设、化学工程和装饰板块净利率下降。”

因此，招商证券预计：“短期不利于建筑企业盈利能力提升，主要是由于建筑行业涉及范围广，管理混乱，营改增后管理成本增加，且营改增效果大概率不及预期，此时管理完善、执行力强的企业可能脱颖而出；长期来看，建筑企业能够受益。”

与招商证券不同，国金证券在研报中主要以房地产去库存以及相关的税收信贷优惠政策，以及基于营改增带来的税负减少，认定一线房地产市场已经企稳回升。同时推荐关注长三角和珠三角区域的二线房地产蓝筹，包括滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、中洲控股等个股。今年5月1日起，“营改增”（营业税改征增值税）试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。这项酝酿4年之久旨在给企业减税的利好政策，在企业方面的反馈却是几家欢乐几家愁。采访中，有企业人士向《红周刊》记者表示：“等细则出台再说。”