第八章   土地增值税法

一、单项选择题

1.下列不属于我国土地增值税特点的是( )。

A.以转让房地产的增值额为计税依据

B.征税面比较广

C.实行超额累进税率

D.实行按次征收

2.下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

A.出让国有土地使用权

B.以出售方式转让国有土地使用权

C.出租国有土地使用权

D.以国有土地使用权抵押贷款，且未发生产权转移的

3.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。

A.李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿

B.某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业

C.某企业将其所有的一项土地使用权通过国家机关赠与学校

D.刘某将其位于市区的住房出租给王某用于居住

4.下列各项中，不需要缴纳土地增值税的是( )。

A.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

B.房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为

C.企业与企业之间互换房地产的行为

D.企业转让旧房及建筑物的行为

5.非房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，下列税金中，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的是( )。

A.营业税、印花税

B.营业税、房产税

C.营业税、城镇土地使用税

D.房产税、印花税

6.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的( )计算。

A.5%

B.5%以内

C.10%

D.10%以内

7. 某市房地产开发企业建造一栋写字楼并全部出售，取得销售收入8000万元。建造此栋写字楼支付地价款和相关的过户手续费1800万元，发生土地拆迁补偿费 300万元，“三通一平”费400万元，基础设施费500万元，与该写字楼相关的销售费用800万元，管理费用1000万元，财务费用600万元。则该房 地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发成本为( )万元。

A.700

B.1200

C.3000

D.3600

8. 某市房地产开发企业销售其新建的办公楼一幢，取得销售收入8000万，已知为取得该办公楼的土地使用权支付地价款和相关税费共1000万元，房地产开发成 本2400万元，实际发生有关的销售费用300万元，管理费用500万元，财务费用200万元，其中利息支出为100万元，企业能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，但是不能提供金融机构贷款证明。当地省人民政府规定纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的 房地产开发费用计算比例为8%。则在计算企业转让办公楼应纳的土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。

A.272

B.340

C.1000

D.3400

9. 某房地产开发企业整体出售了其新建的商品房，取得销售收入9900万元，与该商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计3600万元;销售费用600万 元，管理费用400万元，财务费用300万元;该公司没有按房地产项目计算分摊借款利息;该省政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构贷款证明的，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行。则在计算企业转让商品房应纳土地增值税时，应扣除的房 地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为( )万元。

A.500

B.1000

C.1080

D.1200

10. 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造一栋写字楼，取得此土地使用权时支付土地出让金3000万元，缴纳相关费用120万元;写字楼开发 成本4000万元;写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销 售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，取得当年租金收入20万元。当地省人民政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提 供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。企业计算土地增值税时允许扣除的项目金额合计为( )万元。

A.4273.5

B.4276.75

C.8189.5

D.8192.75

11.2010 年，某市房地产开发公司销售其新开发的商品房一幢，签订销售合同，取得销售收入9800万元，已知与该商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800 万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，销售该商品房共缴纳有关税金543.9万元(其中含印花税4.9万元)。已知当地省政府规定，纳税人 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司销售商品房应缴纳的土地增值 税为( )万元。

A.933.63

B.935.1

C.1342.45

D.1344.65

12. 某商业企业2010年转让一幢委托建筑公司新建的办公楼，签订产权转移书据，取得销售收入8000万元，该办公楼土地使用权费及开发成本合计3700万 元，企业未按转让房地产项目计算分摊利息支出，缴纳与转让办公楼相关的税金共444万元(其中印花税金4万元)。当地省政府规定，纳税人不能按转让房地产 项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该企业应缴纳土地增值税( )万元。

A.869 B.870.8 C.1202 D.1203.8

13. 某工业企业2010年转让一幢2002年购置造的厂房，签订产权转移书据，取得销售收入50万元。该厂房购置原价为20万元，已提取折旧8万元，经房地产 评估机构评估，该厂房的重置成本价为50万元，成新度折扣率为七成。支付与转让厂房相关的税金共1.68万元。该企业转让厂房应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.0

B.4

C.5.19

D.10.19

14.位于市区的某工业企业转让5年前购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得收入420万元。该土地使用权购置原价为380万元。已知转让该土地使用权缴纳印花税0.21万元，该企业应纳土地增值税( )万元。

A.11.28 B.38 C.38.12 D.38.23

15. 某市房地产开发企业开发一幢写字楼，已知为开发该写字楼取得土地使用权支付地价款和相关税费共计1800万元，发生土地拆迁补偿费300万元，“三通一 平”费400万元，基础设施费500万元，当期发生销售费用800万元，管理费用1000万元，财务费用600万元(其中含利息费用300万元，但不能提 供金融机构证明);该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/3对外销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将其中1/3的建筑面积对外出租，当年 取得租金收入50万元;剩余的1/3的建筑面积企业自用。已知当地省人民政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证 明的，允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。该企业应纳土地增值税( )万元。

A.774.13

B.2325.38

C.2515.38

D.2665

16.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

17. 位于市区的某房地产开发企业将其开发的普通标准住宅全部销售，取得销售收入8000万元，建此住宅支付地价款和相关过户手续费2000万元，房地产开发成 本3000万元，该公司不能按房地产项目计算分摊借款利息;该省政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允 许扣除的房地产开发费用计算比例为8%。该企业应缴纳土地增值税( )万元。

A.0

B.348

C.480

D.648

18.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人办理纳税申报的期限是( )。

A.自办理产权转移手续之日起7日内

B.自转让房地产合同签订之日起7日内

C.自办理产权转移手续之日起10日内

D.自转让房地产合同签订之日起10日内

19.根据土地增值税法律制度的有关规定，房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。

A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年

20.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是( )。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，其余待售的

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，其余全部出租的

C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，10%的部分已经用于出租，剩余的10%用于待售的

D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，10%自用，剩余10%待售的
#p#副标题#e#
二、多项选择题

1.下列各项中，属于我国土地增值税纳税义务人的有( )。

A.转让闲置房产的某医院

B.转让旧办公楼的某国家机关

C.转让国有土地使用权的某个体经营者

D.销售商品房的某房地产公司

2.甲企业为房地产开发企业，下列有关甲企业的行为中，需要缴纳土地增值税的有( )。

A.甲企业出地，某工业企业出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用

B.甲企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

C.甲企业与某企业进行房地产交换，用其开发的写字楼换入一项土地使用权

D.甲企业将其开发的一套豪华别墅，无偿赠与某政府官员

3.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。

A.国家机关转让自用的房产

B.继承人依法继承的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.对外出租的房产

4.下列各项中，不征或免征土地增值税的有( )。

A.个人之间互换自有居住用房地产的

B.以房地产抵债而发生房地产权属转让的

C.将土地使用权通过中国红十字会赠与教育事业的

D.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的税金有( )。

A.营业税

B.房产税

C.城市维护建设税

D.印花税

6.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列项目中属于土地增值税扣除项目中的房地产开发成本的有( )。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.建筑安装工程费

C.公共配套设施费

D.转让房地产时缴纳的营业税

7.纳税人转让旧房，在计算土地增值税时，允许扣除的项目金额有( )。

A.旧房的账面价值

B.旧房的评估价格

C.转让旧房时缴纳的营业税

D.因转让旧房缴纳的城建税及教育费附加

8.下列各项中，转让新建房地产和转让旧房地产，在计算土地增值税的增值额时均能扣除的项目有( )。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发费用

C.转让房地产时缴纳的有关税金

D.旧房及建筑物的评估价格

9.根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。下列属于普通标准住宅认定标准的有( )。

A.住宅小区建筑容积率在1.0以上

B.单套建筑面积在150平方米以下

C.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

D.各省、自治区、直辖市根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%

10.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有( )。

A.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税

B.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税

C.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

D.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

11.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有( )。

A.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

B.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

C.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

D.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在机构所在地或经营所在地所管辖的税务机关申报纳税

12.房地产开发公司转让商品房办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件有( )。

A.房屋产权证书

B.房产买卖合同

C.工商营业执照

D.税务登记证原件或复印件

13.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的有( )。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

C.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用

D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不得扣除

14.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。

A.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

15.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在90%，其余待售的

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在90%，其余全部出租的

C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，10%的部分已经用于出租，剩余的10%用于待售的

D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%，其余全部自用的

16.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

B.取得的销售收入占全部收入总额85%以上的

C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积未超过85%，但剩余的可售建筑面积已全部出租的

17.清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所、幼儿园等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有( )。

A.建成后产权属于全体业主所有的

B.建成后有偿转让的

C.建成后出租给其他企业的

D.建成后房地产开发企业自用的

18.房地产开发企业有下列( )情形的，税务机关应核定征收土地增值税。

A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的

D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

19.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列需要缴纳土地增值税的有( )。

A.房地产开发企业将开发的房地产用于对外投资

B.房地产开发企业将开发的房地产用于职工奖励

C.房地产开发企业将开发的房地产用于抵偿债务

D.房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租

20.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列说法正确的有( )。

A.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不得扣除

B.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的作为开发项目质量保证金的工程款，在计算土地增值税时，一律不得扣除

C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

D.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

21.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列说法中正确的有( )。

A.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票和契税完税凭证的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额和购房时缴纳的契税金额的合计数，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除

B.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收

C.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

D.纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算的，由主管税务机关核定免税的增值额
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三、计算分析题

1.位于某市区的一家房地产开发公司2010年度开发建设办公楼一栋，开发该办公 楼支付地价款320万元，另支付相关税费10万元;支付拆迁补偿费80万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费480万元，实际发生借款利息120万 元，但该公司没有按房地产项目计算分摊利息;开发完成后将其全部销售给位于同市的某工业企业，签订了销售合同，销售金额共计1800万元。合同载明，工业 企业以货币资金1300万元和一宗价值500万元的未作任何开发的土地使用权作为支付额。该项土地使用权为工业企业3年前以360万元购入的(不考虑购入 时支付的相关税费)。2010年12月工业企业支付了1300万元的银行存款并办理了土地使用权产权转移手续，在办理产权转移手续时，工业企业缴纳印花税 0.25万元。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。

要求：按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

(1)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的开发成本。

(2)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的开发费用。

(3)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的相关税金。

(4)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额。

(5)计算房地产开发公司销售办公楼应纳的土地增值税。

(6)计算工业企业以土地使用权支付购买办公楼价款应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。

(7)计算工业企业以土地使用权支付购买办公楼价款应缴纳的土地增值税。

2. 某市房地产开发公司于2010年1月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付地价款1800万元，另支付相关税费600万元。当年该房地产开发公司使用受让 土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，签订销售合同，共计取得销售收入9800万元。在开发过程中，实际支付开发成本 4200，该写字楼分摊的利息支出为90万元，能够提供金融机构的贷款证明且未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额;该省规定能提供贷款证明并能按转 让房地产项目计算分摊利息支出的，其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

(1)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。

(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的与转让房地产有关的税金。

(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的房地产开发费用。

(4)计算该房地产开发公司销售写字楼的土地增值额。

(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

四、综合题

位 于市区的某工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造办公楼一幢，竣工验收后，对外销售了总建筑面积的1/2，共取得转让收入10000万元;将剩余的1/2 的建筑面积全部对外出租，当年取得租金收入100万元。公司按国家税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。已知该单位为取得土地使用权而支付 的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元,投入的房地产开发成本为3000万元。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%。

该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

(1)扣除项目金额

=2000+3000+(2000+3000)×10%+(10000+100)×5%×(1+7%+3%)+(2000+3000)×20%

=7055.5(万元)

(2)增值额=10000-7055.5=2944.5(万元)

(3)增值额与扣除项目金额的比率=2944.5÷7055.5×100%=41.73%

(4)土地增值税税额=2944.5×30%=883.35(万元)

请依据《土地增值税暂行条例》及有关规定,具体分析该公司计算的土地增值税税额是否正确,如不正确,请指出错误之处,并列出步骤计算应纳土地增值税税额。
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答案及解析

一、单项选择题

1.【答案】C

【解析】选项C：我国土地增值税实行超率累进税率。

2.【答案】B

【解析】选项A：出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围;选项C：出租国有土地使用权，出租人虽取得了收入，但没有发生土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;选项D：以国有土地使用权抵押贷款，且未发生产权转移的，不属于土地增值税的征税范围。

3.【答案】B

【解 析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社 会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项D：房地产的出租，出租人 虽取得了收入，但没有发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

4.【答案】B

【解析】选项A： 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。选项B：房地产开发公司代客户 进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质， 故不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。选项C：企业与企业之间互换房地产的行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了 实物形态的收入，它属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。选项D：企业转让旧房及建筑物的行为，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值 税。

5.【答案】A

【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税，不包括房产税、城镇土地使用税，所以BCD选项错误。

6.【答案】D

【解析】纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用按“(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10%以内”计算。这里注意不要忽视有“以内”的字样。

7.【答案】B

【解析】房地产开发成本=300+400+500=1200(万元)。

8.【答案】A

【解析】允许扣除的房地产开发费用=(1000+2400)×8%=272(万元)。

9.【答案】C

【解析】允许扣除的房地产开发费用=3600×10%=360(万元);允许扣除的“其他扣除项目”金额=3600×20%=720(万元);房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=360+720=1080(万元)。

10.【答案】B

【解 析】①应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(3000+120)×1/2=1560(万元);②应扣除的房地产开发成本=4000×1 /2=2000(万元);③应扣除的房地产开发费用=(3000+120+4000)×10%×1/2=356(万元);④应扣除的相关税 金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(万元);⑤应扣除的项目金额合 计=1560+2000+356+360.75=4276.75(万元)。

11.【答案】B

【解析】(1)销售收 入=9800万元;(2)应扣除的土地使用权费及房地产开发成本合计为4800万元;(3)应扣除的房地产开发费用=4800×8%=384(万元); (4)应扣除的与转让房地产有关的税金=(543.9-4.9)=539(万元)，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税列入管理费用(属于房地产开发 费用的项目)，因此不单独作为税金扣除;(5)其他扣除项目金额=4800×20%=960(万元);(6)扣除项目金额合 计=4800+384+539+960=6683(万元);(7)增值额=9800-6683=3117(万元); (8)3117÷6683×100%=46.64%，适用30%税率;(9)该公司应缴纳的土地增值税=3117×30%=935.1(万元)。

12.【答案】C

【解 析】(1)扣除项目金额合计=3700+3700×8%+444=4440(万元);(2)增值额=8000-4440=3560(万元);(3)增值额 与扣除项目金额之比=3560÷4440×100%=80.18%，适用税率40%、速算扣除系数5%;(4)应纳土地增值 税=3560×40%-4440×5%=1424-222=1202(万元)。

13.【答案】B

【解析】①评估价 格=50×70%=35(万元);②允许扣除的税金1.68万元;③扣除项目金额合计=35+1.68=36.68(万元);④增值 额=50-36.68=13.32(万元);⑤增值额与扣除项目金额之比=13.32÷36.68×100%=36.31%，适用税率30%;⑥应纳土地 增值税=13.32×30%=4(万元)。

14.【答案】A

【解析】(1)转让土地使用权扣除项目金额=380+0.21+ (420-380)×5%×(1+7%+3%)=382.41(万元);(2)土地增值额=420-382.41=37.59(万元);(3)增值额与扣 除项目金额之比=37.59÷382.41×100%=9.83%，适用税率30%;(4)应纳土地增值税额=37.59×30%=11.28(万元)。

15.【答案】B

【解 析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=1800×1/3=600(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=(300+400+500)×1 /3=400(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=(600+400)×10%=100(万元);(4)可以扣除的相关税 金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元);(5)其他扣除项目金额=(600+400)×20%=200(万元);(6)可以扣除的 项目金额合计=600+400+100+357.5+200=1657.5(万元);(6)土地增值额=6500-1657.5=4842.5(万元); (7)增值额与扣除项目金额之比=4842.5÷1657.5×100%=292.16%，适用税率60%、速算扣除系数35%;(8)该企业应纳土地增 值税=4842.5×60%-1657.5×35%=2325.38(万元)。

16.【答案】A

【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。

17.【答案】A

【解 析】(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额为2000万元;(2)应扣除的房地产开发成本为3000万元;(3)应扣除的房地产开发费用= (2000+3000)×8%=400(万元);(4)应扣除的与转让房地产有关的税金=8000×5%×(1+7%+3%)=440(万元);(5)其 他扣除项目金额=(2000+3000)×20%=1000(万元);(6)扣除项目金额合 计=2000+3000+400+440+1000=6840(万元);(7)增值额=8000-6840=1160(万元); (8)1160÷6840×100%=16.96%;由于增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，因此企业应纳的土地增值税为0。

18.【答案】B

【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

19.【答案】D

【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。

20.【答案】B

【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。只有选项B符合条件。
#p#副标题#e#

二、多项选择题

1.【答案】ABCD

【解析】土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织;个人包括个体经营者。

2.【答案】CD

【解 析】选项A：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;选项B：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发 完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的 征税范围，不需要缴纳土地增值税;选项C：用写字楼换入土地使用权，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，它属于土地增 值税的征税范围，需要缴纳土地增值税;选项D：将别墅无偿赠与某政府官员，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

3.【答案】BCD

【解析】选项A：国家机关转让自用的房产，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

4.【答案】AC

【解 析】选项A：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税;选项B：以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征 税范围，需要缴纳土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的， 不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项D：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后 转让的，应征收土地增值税。

5.【答案】AC

【解析】选项B：与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税，不包括房产税，所以不能选择B;选项D：房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除，所以不能选择D。

6.【答案】ABC

【解析】选项D：转让房地产时缴纳的营业税属于与转让房地产有关的税金，不属于房地产开发成本。

7.【答案】BCD

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按照国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

8.【答案】AC

【解析】选项B：房地产开发费用属于转让新建房地产的扣除项目，不属于转让旧房地产的扣除项目;选项D：旧房及建筑物的评估价格，属于转让旧房地产的扣除项目，不属于转让新建房地产的扣除项目。

9.【答案】ACD

【解 析】普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍 以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过 上述标准的20%。

10.【答案】BD

【解析】(1)纳税人是法人的：当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致 时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳 税。(2)纳税人是自然人的：当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致 时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

11.【答案】BC

【解析】纳税人是法人的：当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

12.【答案】AB

【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

13.【答案】ABC

【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除。

14.【答案】ABC

【解析】本题考核土地增值税清算的有关规定。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

15.【答案】ABD

【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

16.【答案】ACD

【解 析】税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形有：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登 记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。

17.【答案】AB

【解析】建成后出租给其他企业和房地产开发企业自用的均不可扣除。

18.【答案】ABD

【解析】符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式对房地产项目进行清算。

19.【答案】ABC

【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，需要缴纳土地增值税;用于对外出租的，由于所有权没有发生转移，所以不视同销售，不缴纳土地增值税。

20.【答案】CD

【解 析】选项A：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，在计算土地增值税时扣除;选项B：房地产开发企业在工程竣工验收后，根 据合同约定扣留的作为开发项目质量保证金的工程款，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣 除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

21.【答案】BC

【解析】选项A：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估 价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契 税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。选项D：纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分 别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用相关的免税规定。
#p#副标题#e#
三、计算分析题

1.(1)可扣除的房地产开发成本=80+100+480=660(万元)

(2)可扣除的房地产开发费用=(320+10+660)×9%=89.1(万元)

(3)可扣除的相关税金=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)

(4)扣除项目金额合计=320+10+660+89.1+99+(320+10+660)×20%=1376.1(万元);土地增值额=1800-1376.1=423.9(万元)

(5)房地产开发公司应缴纳的土地增值税：

增值额与扣除项目金额之比=423.9÷1376.1×100%=30.80%，适用税率30%;应纳土地增值税=423.9×30%=127.17(万元)

(6)工业企业应缴纳的营业税、城建税及教育费附加合计=(500-360)×5%×(1+7%+3%)=7.7(万元)

(7)工业企业应缴纳土地增值税：

扣 除项目金额合计=360+0.25+7.7=367.95(万元);土地增值额=500-367.95=132.05(万元);增值额与扣除项目金额之 比=132.05÷367.95×100%=35.89%，适用税率30%;应纳土地增值税=132.05×30%=39.62(万元)。

2.(1)可扣除取得土地使用权所支付的金额=(1800+600)×60%=1440(万元)

(2)可扣除的与转让房地产有关的税金=9800×5%×(1+7%+3%)=539(万元)

(3)可扣除的房地产开发费用=90+(1440+4200)×5%=372(万元)

(4)扣除项目金额合计=1440+4200+372+539+(1440+4200)×20%=7679(万元)

土地增值额=9800-7679=2121(万元)

(5)增值额与扣除项目金额之比=2121÷7679×100%=27.62%，适用税率30%;应纳土地增值税=2121×30%=636.3(万元)。

四、综合题

(1)该公司计算的土地增值税不正确。

(2)有以下几处错误：

①企业对外销售了总建筑面积的1/2，因此扣除的取得土地使用权金额、房地产开发成本和房地产开发费用，只能扣除全部的1/2，即只能扣除转让的建筑面积所对应的部分。而该公司多扣了取得土地使用权金额、房地产开发成本和房地产开发费用。应相应的减少扣除项目金额。

②出租办公楼取得的租金收入对应缴纳的营业税、城建税及教育费附加不得作为土地增值税的扣除项目金额，该公司却作为扣除项目金额扣除了，应相应的减少扣除项目金额。

③销售办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未计入扣除项目金额扣除。应相应增加扣除项目金额。

④非房地产开发单位不适用加计扣除20%的规定，该公司却作为扣除项目金额扣除了。应相应减少扣除项目金额。

(3)应纳土地增值税税额：

①扣除项目金额=2000×1/2+3000×1/2+(2000×1/2+3000×1/2)×10%+10000×5%×(1+7%+3%)+10000×0.5‰=3305(万元)

②增值额=10000-3305=6695(万元)

③增值额与扣除项目金额的比率=6695÷3305×100%=202.57%，适用税率60%，速算扣除系数为35%

④应纳土地增值税额=6695×60%-3305×35%=2860.25(万元)。