确定回迁房营业额的四种方法

所谓回迁安置房是指因城市规划、土地开发、危房改造等原因，由拆迁人或开发商将规划改造区域内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准，以及事先签订的拆迁安置协议，为被拆迁人回迁安置新建的房屋。根据现行营业税相关政策规定，纳税人在房地产开发过程中，给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及被拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但基于回迁安置房的特殊性和安置形式的多样性，对其计税营业额的确定，亦应根据不同的回迁安置情形，采取不同的核定方法。
产权调换、互不补价的计税营业额的确定
产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。
产权调换、超面积补价的计税营业额的确定
产权调换、超面积补价是指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的部分不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。其计税营业额应分别确定，即对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照以上*9种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。对超面积安置部分收取房款的，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格的，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定其计税营业额。即（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
产权调换、互相作价的计税营业额的确定
产权调换、互相作价是指开发商与被拆迁人之间通过对拆迁房屋的评估作价，并向被拆迁人进行货币补偿，然后，被拆迁人再根据拆迁回迁协议，向开发商购买新建的回迁安置房的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就开发商实际取得的收入为计税营业额。如果开发商收取回迁安置的房价明显偏低的，则应按照以上第二种对超面积安置部分收取房款的核定方法，核定其计税营业额。
产权调换、土地不作价、互不补房款的计税营业额的确定
产权调换、土地不作价、互不补房款是指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条*9款第（三）项规定，核定其计税营业额。即按下列公式核定：计税营业额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），其高顿式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。但是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列三个条件：一是开发商必须以自己的名义立项；二是开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房；三是开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。
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