海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复

2010年1月20日　琼地税函〔2010〕33号
海口地方税务局：
你局《关于海口首创西海岸房地产开发有限公司与海口市人民政府合作开发项目及代建项目纳税问题的请示》（海口地税发〔2009〕319号）收悉。经研究，现批复如下：
一、北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。
二、海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金额。
三、为方便营业税的征收和管理，减轻纳税人负担，具体计算缴纳营业税时，可根据收入与支出相配比的原则，按收入一定比率确定其应税营业额，计算征收营业税。待项目全部结束后，再对已缴纳营业税进行清算，多退少补。应税营业额（收入比率）的核定由主管税务机关（税务分局）根据纳税人具体收入和成本费用等情况进行确定。目前，由于项目已发生收入，为方便纳税人开具发票和保证税款能及时入库，在主管税务机关未确定其具体核定比率前，可暂按收入的30%确定其应税营业额。
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