销售集资建房和统建房征营业税问题解答

新疆自治区地方税务局《关于单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题的通知》（新地税发〔2012〕292号）下发后，引起各方的普遍关注。为确保相关政策的贯彻落实，现就单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税有关问题解答如下：
一、为什么要对单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税？
对单位销售集资建设住房和统建住房的政策依据如下：
（一）《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
（二）《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。
（三）《营业税税目注释》规定：销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。纳税人在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
（四）国家税务总局《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函〔2005〕334号）中规定，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
二、谁是集资建设住房和统建住房销售不动产营业税的纳税人？
集资建设住房和统建住房是机关、事业单位和企业利用自有土地或下属单位土地，按基建程序办理集资建设住房或统建住房立项并组织实施的，在出售前，其所有权属于机关、事业单位和企业。因此，集资建设住房和统建住房销售不动产营业税的纳税人是有偿转让集资建设住房和统建住房所有权的机关、事业单位和企业，其营业税计税营业额为机关、事业单位和企业向集资建设住房和统建住房销售对象收取的全部价款和价外费用。
三、集资建设住房和统建住房与个人自建住房有何区别？
集资建设住房和统建住房的建设单位须拥有土地使用权，建设立项须由该建设单位负责办理；个人自建住房是个人拥有土地使用权且由个人组织建造。
四、对单位销售集资建设住房和统建住房免征营业税的范围如何确认？
同时符合以下条件者，可免征营业税。
（一）集资建设住房（统建住房）销售对象为无房户、危房户、住房困难户（人均住房面积在15平方米以下）；参加房改优惠购房但住房面积未达标人员或以政策性租金租住公房的职工，其在参加集资建房（统建住房）时已退出原购住房或租住公房的职工家庭。
根据自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发〔2008〕33号）规定，各单位集资建房先由当地房改部门进行人员资格认定并预先办理有关退房手续，建设单位再按基建程序办理集资建房立项并组织实施。因此，集资建设住房（统建住房）销售对象，即无房户、危房户、住房困难户（人均住房面积在15平方米以下）和参加房改优惠购房但住房面积未达标人员或以政策性租金租住公房的职工在参加集资建房（统建住房）时已退出原购住房或租住公房的职工家庭，须经集资建设住房（统建住房）所在地房改部门认定。
（二）集资建设住房（统建住房）价格按照建造成本价格向职工出售。
根据自治区人民政府有关规定，集资建设住房（统建住房）单位向职工出售住房的建造成本价格按照所在地建设部门会同发展改革部门审核批准的建造成本价格确认。
附：
新疆维吾尔自治区地方税务局关于
单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题的通知
新地税发〔2012〕292号
伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：
经区局研究，并报自治区人民政府同意，现就单位集资建设住房和统建住房征收营业税问题，明确如下：
一、关于销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函〔2005〕334号）文件规定，机关和企、事业单位集资建设和统一建设住房向本单位职工销售取得的收入，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
二、关于销售集资建设住房和统建住房免征营业税问题
根据自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发〔2008〕33号）规定，对单位集资建设住房和统建住房销售对象中，同时符合以下条件者，可按照财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）中关于房改房的政策规定，免征营业税。
（一）集资建设住房（统建住房）销售对象为无房户、危房户、住房困难户（人均住房面积在15平方米以下）；参加房改优惠购房但住房面积未达标人员或以政策性租金租住公房的职工，其在参加集资建房（统建住房）时已退出原购住房或租住公房的职工家庭。
（二）集资建设住房（统建住房）价格按照建造成本价格向职工出售。
三、各地在执行过程中遇到的问题，请及时上报区局。
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