解读财税〔2012〕82号：售后回租融资等契税有优惠

2012年12月16日，财政部、国家税务总局联合下发《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号，以下简称《通知》），对企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策进行明确。现解读如下：
“六免”体现契税优惠政策
《通知》明确有六项免征契税规定：一是对金融租赁公司开展售后回租业务，对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税；二是、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；三是居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；四是单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税；五是个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税；六是合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
从上述优惠政策来看，*9项免税规定适用售后回租业务。根据《金融租赁公司管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2007 年第 1 号）规定，售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。此次《通知》明确对售后回租业务涉及承租人回购原房屋、土地权属免征契税，符合契税立法精神，对房屋、土地权属没有发生转移的免征契税。
第二、第三项免税规定适用居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购房或选择房屋产权调换的，对新换房屋价值未超过货币补偿款或不缴纳房屋产权调换差价的免征契税。
第四项属于不征税项目。对单位、个人以房屋、土地以外的资产增资不征收契税。
第五、第六项免规定适用个体工商户的经营者及合伙企业的合伙人与其个人之间的房屋、土地权属相互转移，免征契税。个体工商户及合伙企业的合伙人其法律地位等同于自然人，无论是将其个人名下的房产转移至字号名下，或将字号名下的房产转移至个人名下，所有权并未转移，因此免征契税是合理的。
“三征”明确纳税人义务
《通知》规定了三种征税情形，即*9，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税；第二，对居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购房或选择房屋产权调换的，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税；第三，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
这里政策明确，*9种征税情形是指金融租赁公司承受承租人房屋、土地权属，照章征税。这里的房屋、土地权属发生了转移，即由承租人（供货人）向金融租赁公司的转移。第二、第三种征税情形是指重新购房或选择房屋产权调换，购房成交价格或调换价格超过货币补偿部分。
“三规”确认纳税主体、计税依据及政策时效
《通知》规定明确了三种税收政策，即：*9，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人；第二，企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格；第三，发文执行时间及相关政策废止。《通知》自发文之日起执行，即从2012年12月16日执行。同时将《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条同时废止。即对“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”规定同时废止。
附：
财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知
发文字号：财税〔2012〕82号
发文日期：2012-12-16
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：
一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
本通知自发文之日起执行。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条同时废止。
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