合作开发取得房屋使用权如何纳税？

问：一家投资公司A，与另一家公司B签订共建一大厦协议书，B公司有划拨土地一块，A公司负责提供建设资金3亿元，大厦以B公司名义立项，建成后产权B公司所有，A公司获得总建筑面积的70%的30年经营权，请问A公司和B公司该怎样进行会计和税务处理？
答：对于合作共建双方纳税性质该如何认定。
《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第七条规定了以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的税务处理。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额应核定处理。根据此规定，B公司发生了出租土地使用权的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税。
另外还有 《关于中国××化学工程公司征收营业税问题的批复》（国税函[1996]174号）对于四川省地税局《成都市地税局关于对中国××化学工程公司征收营业税问题请示》（成地税发[1996]40号）的批复，在中国××化学工程公司与四川国际经济开发招商股份有限公司合作建房的过程中，中国××化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房15年的使用权。在此项合作中，中国××化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据《营业税税目注释》的有关规定，对中国××化学工程公司从四川国际经济开发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。根据此规定，B公司发生的是出租房屋建筑物的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税。
以上两个文件对于该类型经济行为的判定有所不同，但是均认定为“服务业—租赁业”征收营业税，所不同的是，认定出租房屋建筑物还应当按照租金计算征收房产税。营业税、房产税计税依据均为A公司参与建造大厦所投入的全部资金3亿元。笔者倾向于按照视同出租房屋建筑物认定B公司的纳税行为。
对于A公司来说，参与共建的大厦是以B公司名义立项且最终产权归B公司所有，其仅获得大厦70%建筑面积30年的使用权。因此，笔者不主张按照视同销售不动产纳税处理。按照国税函[1996]174号文件的规定A公司应为预付30年房产房租租金。实务处理中，尽管A、B公司签订的属于共建开发协议书，但是其纳税实质为租赁与承租的关系，A公司应取得B 公司开具的租赁业发票方可作为成本费用列支，B公司当作租赁收入处理，企业所得税可根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）*9条关于租金收入确认问题纳税处理，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 即B公司可以选择在大厦竣工投入使用后按照30年分期确认3亿元租金收入。
版权声明