一成首付卖房有风险

问：我公司最近为了解决楼市低迷的问题，开始采用“首付分期付款”、“一成首付”的方式进行促销。请问，这种方式下买卖双方是否有风险？
答：首先，你公司存在一定的经营风险。无论“一成首付”还是“首付分期”，都是开发商为吸引顾客，加速回笼资金的促销手段。开发商为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万元～150万元/套计算，垫款约40万元～50万元，期限为2个月~1年，购房者约可省1万元～2万元贷款利息。
首付降低，实质为开发商为客户预垫购房款，但开发商在向银行办理按揭时，提供的仍然是标准首付比例，首付三成，第二套房屋应首付六成。开发商这样促销的目的有两个：一是加速销售；二是满足按揭贷款首付比例需要，尽早拿到银行按揭贷款。银行按揭合同审核方为银行，首付比例不达标则不放贷；而“首付分期”实质是由开发商垫付其余资金给银行，不影响房贷审批。但是对于开发商来说，是否能够在约定时间内收回垫付首付款也是问题，现在付不起首付的人在一两年内，未必就具备了偿还能力。对于购房者来说，若不能在规定时间内补齐首付款，不但要承担违约责任，房屋也可能被收回，个人信用资质也会受到影响。另外，此举在限购局面下，与政府的宏观调控政策相悖，能够维持多久，具有不确定性，相应的经营风险只能由开发商承担。
其次，你公司这样做，还有一定的税务风险。营业税相关政策规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业销售的无论是期房还是现房，预收资金时都具备纳税义务，均应该按规定缴纳营业税以及预缴土地增值税、企业所得税等。房地产开发企业在账务处理中，为客户办理按揭垫付的首付，或者挂其他应收款处理，或者干脆不入账。但是，为办理按揭所开具的收款收据或者发票，却是全额首付票据，相当于收到了房贷按揭合同约定的全部首付款，无论是否入账以及会计如何核算，都应当计入营业额缴纳营业税及其他税金。
为保证按约定期限收到垫付款，开发商一般都会附加一定的条件，与业主约定还款的期限。比如交房前付清首付款，或者1年后加收利息等。无偿将资金贷与他人，没有利息所得，不产生纳税义务，如果收取利息，按照营业税政策的规定，将资金贷与他人使用，还要缴纳营业税。
另外，也有开发商为获取高额银行按揭款，垫付首付后，不再向客户收取，相当于给予客户一定的折扣，但这个折扣不能抵免税金。《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。所以，开发商变相促销获取银行信贷，还得承担一定的税收风险。
因此，“首付分期”、“一成首付”不仅有经营风险，也有税务风险，纳税人应注意别因小失大。
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