物业会计如何确认营业收入和核算营业税金？

物业管理是一个新兴行业，按照物业档次和服务标准实行有偿服务。物业管理公司在从事物业管理和其他经营活动中所取得的各项服务性和经营性收入，称为营业收入，分为主营业务收入和其他业务收入两部分。
主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入，其中以物业管理收入为主，主要包括：为房屋业主和使用人提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费；为房屋业主和使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备修缮等而收取的公众代办性服务费；为满足房屋业主和使用人的特殊需要，为其提供的增值服务，诸如家电维修、室内裱扮、代办购物、购买充值卡、配送和分销桶装水、订送牛奶，甚至是旅游服务、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡推广等特约服务费。
确认营业收入实现的原则和结算方式
按照财政部1998年3月12日发布的《物业管理企业财务管理规定》关于“企业应当在劳务已经提供、同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”的原则规定，企业无论采取哪 种服务、结算方式，都应以此为基础确认营业收入的实现，方能正确计算征收物业管理公司应交纳的营业税金及附加。
确认营业收入的实现应当分清下列几种情况：
采取交款服务的方式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收入则被确认。
采取定期预收服务费的方式，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月度为结算期）后作为营业收入的实现，此时，服务费已收取，服务已提供。
采取分期收款方式，按提供物业管理服务合同约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已提供，服务费要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确认营业收入的实现。出租房租金收入，应按合同（租约）规定的付租日期和金额，确定租金收入的实现。如果合同（租约）规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。
采取托收承付结算方式，应在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后，作为营业收入的实现。
物业大修收入则应经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
凡物业管理公司与业主委员会，或者物业产权人、使用人双方签订付款合同（协议）的，应当根据合同（协议）所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
物业管理营业税金及附加的计征范围
鉴于物业管理服务本身就是一种商品，而物业管理费便是物业管理服务的“价格”。因此，物业管理公司和业主应当以价值为基础，遵循合理、公开，收费与服务水平相适应的原则，采用物业服务包干制或物业服务酬金制等形式约定和收取物业管理费，并以上述经确认的服务性业务收入额为征税对象和计税依据，向主管税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，其计征范围和注意事项如下：
1.物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费，还应包括向房产开发商收取的尚未租、售的空关房产的管理费；服务费还应包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等收费；维修费应包括维修材料及人工费；租赁费还应包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服务性业务收入，均以5%税 率计征营业税。
2.物业管理公司为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入计征5%的营业税。为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费、垃圾处理费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水 、供电、供气以及电信局、环卫部门款项后的余额，计征5%的营业税。
3.物业管理公司以提供劳务的形式，从房屋“三项”维修基金（不含据实列支的专用存储款）中取得的收入，计征5%的营业税。
4.物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。
物业管理营业税金及附加的会计核算
物业会计应按规定设置“营业税金及附加”账户，核算营业收入应负担的税金及附加。该账户属于损益类账户，借方登记应交纳的营业税等，贷方登记结转额，月终将余额全部转入“本年利润”账户，结转后，该账户应无余额。物业会计于月终按“应纳税额=营业额×税率”公式，计算出当月应缴纳的营业税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税 金”账户。
例如：某物业管理公司2011年9月份实现并确认的各种服务性业务收入共计94300元，按5%缴纳营业税 ，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税 的3%缴纳教育费附加。其税额计征和账务处理如下：
1.计算营业税
94300×5%=4715（元）
借：营业税金及附加4715
贷：应交税费
4715
2.计算城市维护建设税
4715×7%=330.05（元）
借：营业税金及附加
330.05
贷：应交税费——应交城市维护建设税
330.05
3.计算教育费附加
4715×3%=141.45（元）
借：营业税金及附加　141.45
贷：其他应交款——应交教育费附加　141.45
至于物业管理公司在提供服务中发生的费用性税金，诸如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等按规定在“管理费用”账户核算。
最后，物业会计还要把物业管理公司申请并已经税务机关批准的减免营业税的相关账务，按下列步骤处理完毕：
减免税金有事前减免和事后减免两种情况。事前减免是指在公司实际交纳税金前税务机关给予减免。如此，公司应先按税率计算出当月应交税费，再从中扣减税务部门批准减免的税额，然后计算出实际应交税费，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户等。
事后减免是指在公司实际交纳了税金以后，税务部门再减免退回给公司已缴纳的税金。公司在收到退回的减免税金时，借记“银行存款”账户，贷记“营业外收入——补贴收入”账户
作者单位：江西省兴国县民营企业管理局
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