房地产信托融资：成本大 税收风险也大

自去年以来，差别化住房信贷政策使得以银行信贷为主的房地产企业低成本融资异常艰难。近日，银监会又向中信信托、平安信托等20余家信托公司下发“窗口指导”通知，要求严格控制房地产信托规模增速，这一措施对陷入资金链困境的房地产企业而言，无疑是雪上加霜。就此，记者采访了业内专家樊剑英，他告诉记者，信托融资成本大，税收风险也比较大，企业应谨慎应用。
房地产企业为何青睐信托融资？
记者：据我了解，信托融资的成本是比较高的，但当前房地产企业为什么还会热衷于选择这种形式来融资呢？
樊剑英：自去年以来，国家对房地产行业持续保持高压调控态势，差别化住房信贷政策及限购令的实施，抑制房价上涨的同时也影响到了房地产企业的“钱袋子”，以银行信贷为主的房地产企业融资异常艰难。央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，房地产开发贷款新增1678亿元，比上年末回落6.5个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。
在销售慢，融资难，自有资金不足，不能归还先期贷款的情况下，房地产企业纷纷将融资渠道转向“信托融资”。据中国信托协会统计，今年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，同比增加66.92%，募集资金722.11亿元，同比增长115.26%.
信托作为房地产企业融资的模式之一，并非新生事物，只不过在当前形势下，很多房地产企业将其作为“救命稻草”广泛采用，才引起了社会的关注。
记者：信托融资究竟是怎么回事？具体到房地产信托融资又有哪些模式？企业采用的最多的是哪一种？
樊剑英：信托是建立在信任基础上的一种财产管理制度。房地产信托，是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式。
房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，一经推出就受到了各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。房地产资金信托目前主要有两种模式：一种是信托债务融资。即房地产企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息。另一种是信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。
信托融资会损失部分税收利益
记者：房地产信托融资会有涉税风险吗？
樊剑英：与银行借款不同的，房地产信托融资成本较高，远高于银行贷款基准利率，即便不高于商业银行同期同类贷款利率，也可能要额外支付大笔融资顾问费或者财务顾问费。高昂的融资成本，需要市场销售回款的支撑，但目前房地产市场并没有出现松动的迹象，房地产信托背后隐藏的风险需要企业重点关注，特别是税收方面的风险。
房地产信托融资的涉税风险主要体现在土地增值税方面，且信托债务融资和信托股权融资下又各有不同。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条关于房地产开发费用的扣除问题明确：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
信托债务融资方面，房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提供金融机构证明，比如融资合同及利息单据，且融资合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。但是应该注意，信托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额。如果按照据实扣除，房地产企业信托利息支出超过部分就不能计入开发费用扣除。另外，由于融资顾问费形式上取得的是服务业发票，能否作为利息资本化处理也较为牵强。因此，由于高额信托利息的扣除问题房地产企业难免损失土地增值税部分税收利益，客观上等于又增加了融资成本。
信托股权融资方面，与信托债务融资不同，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即为信托公司实质上的利息收入，实质上也即为房地产企业的融资成本。信托股权融资由于不能够在税前列支融资成本，因此，企业会承担额外多缴的土地增值税和企业所得税。
例如：房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元，项目前期已投入1亿元并取得了相应的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。尽管开工证件齐全，但其2亿元的注册资本，不能满足30%最低投资的贷款政策要求，银行不提供信贷支持，工程面临资金断流。A公司为缓解资金紧张状况，吸收B信托投资公司2亿元股权融资，并办理X项目公司工商增资变更手续，正常施工后，剩余开发资金通过预售收入和银行信贷解决，从而满足了项目开发资金需要。双方合同约定，项目开发结束后，B信托公司持有的X项目公司2亿元股权由A公司以2.6亿元溢价赎回。
在这笔信托股权融资中，X项目公司吸收B信托公司资金，会计处理为“借：银行存款贷：实收资本”，按自有资金处理。B信托公司将来转让股权，X项目公司的会计处理仅改变股东结构即可，若A公司无力购买股权，则X项目公司可以按减资处理。但这样处理有一个问题，即A公司支付的股权融资费用难以作为土地增值税扣除项目。由于X项目公司取得的是股权融资，按照现行土地增值税政策规定，其融资成本也不能作为开发费用扣除，即便X项目公司直接按照10%计算可扣除开发费用，仍然会小于其实际融资成本，难免额外要多承担一笔土地增值税支出。
不仅如此，按照企业所得税法的规定，X项目公司的股权融资成本也不能够在税前列支，其融资成本0.6（2.6-2）亿元应在企业所得税后支出，不考虑土地增值税抵扣的因素，即相当于税前支付0.6÷（1-25%）=0.80亿元的融资费用。
从以上分析可知，信托融资在提高融资成本的同时，也使房地产企业间接损失了部分税收利益。靠信托融资来强撑高房价，带给房地产企业的经营风险、纳税风险值得企业经营者三思。
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