商业地产整体处置的税务安排

随着近年来我国对房地产市场调控的加强，一些企业处于经营策略或是内部调整的目的，会将手中的房地产进行整体处置，这其中，商业地产的处置由于涉及的环节和政策较为复杂，因此广受关注。本文将以一个实际案例，详细介绍商业地产整体处置的操作方案及涉税风险。
项目背景
A公司系一家依据中国法律设立且有效存续的公司法人，其中：B公司持股80%，C公司持股20%.A公司开发建设的商业地产K项目已于2008年4月23日完成竣工验收备案，并已经取得房屋所有权证书。商场使用状态目前为空置，并已抵押给银行。
A公司拟采取“不动产转让+股权转让”模式整体处置K项目，即：*9步，A公司将K项目转让给B公司与意向受让方共同发起设立的合资公司（B公司持股70%；意向受让方持股30%）名下；第二步，B公司将所持合资公司70%股权评估作价转让给意向受让方。
A公司向意向受让方转让商业地产拟定的作价标准为主管税务机关核定的契税基准地价9000元/㎡；B公司转让所持合资公司70%股权的作价标准为K项目的公允价值或评估价值12000元/㎡.
基于A公司拟采取的商业地产处置模式，笔者认为，处置过程中存在相关涉税法律风险和操作不确定性。
1、A公司与合资公司同为B公司控股子公司，双方就K项目的转让行为属关联交易。根据我国税法规定，关联交易应当按照独立第三方认可的公允价值计算缴纳各项税收，且应当在关联交易发生当期及年终企业所得税汇算清缴时向主管税务机关办理关联交易纳税申报，主要申报内容为：关联交易的性质、交易主体、交易价格的确定原则与方式、计税基础及已纳税收等事项。
2、拟实施的商业地产处置方案包括不动产转让与股权转让两项联动交易，具有明显的将商业地产增值收益从A公司转移至B公司的目的。
3、我国税制采取纳税人自行申报纳税与税务机关事后稽查相结合的征管模式，主管税务机关很有可能根据不具备合理商业目原则和独立第三方交易原则，对本次交易进行纳税调整，要求相关交易主体补缴税款、加收滞纳金以及给予行政处罚。
4、拟实施的商业地产处置方案综合税负成本仍较高。
5、在股权转让环节，就商业地产评估增值收益，B公司仅享有70%的权益，另30%增值收益应当归属于意向受让方。如何将商业地产评估增值收益全部流转至B公司，尚需进一步细化交易结构予以实现。
操作方案
根据上述情况，我们来分析一下A公司商业地产整体处置方案的可行性。
A公司将其所持商业地产以无偿划转方式注入特殊目的公司（以下称“SPV”）名下，再由A公司或B公司转让所持SPV100%股权。这里的SPV说明一下：SPV不应是新设公司，且不应为房地产开发企业；SPV或者为A公司全资子公司；或者如为B公司全资子公司，那么A公司同时也应为B公司全资子公司；A公司或B公司可以通过收购方式取得SPV100%股权，无需考量SPV目前的股权结构。
由此，笔者认为，A公司可以通过以下两种方案进行操作。
模式一：同一公司所属全资子公司之间不动产的无偿划转
在“模式一”情形下，A公司与SPV同为B公司全资子公司，A公司将其所持商业地产无偿划转至SPV名下，然后由B公司转让所持SPV100%股权。具体操作可以分为四步：一是B公司收购C公司所持A公司20%股权，成为A公司全资控股母公司；二是通过股权收购，B公司成为SPV全资控股母公司；三是A公司将所持商业地产以无偿划转方式注入SPV名下；四是B公司将所持SPV100%股权转让给意向受让方。
模式二：母公司与其全资子公司之间不动产的无偿划转
在“模式二”情形下，A公司系SPV全资控股母公司，A公司将其所持商业地产无偿划转至SPV名下，然后由A公司转让所持SPV100%股权。具体操作可以分为三步：一是通过股权收购，A公司成为SPV全资控股母公司；二是A公司将所持商业地产以无偿划转方式注入SPV名下；三是A公司将所持SPV100%股权转让给意向受让方。
税负分析
“模式一”与“模式二”的税收征管以及计算缴纳基本相同，简要分析如下：
（一）关于营业税与土地增值税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税税暂行条例》以及税收征管实践，“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的无偿划转不属于营业税与土地增值税的纳税范围”，因此不征收营业税和土地增值税。
（二）关于契税
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的无偿划转不征收契税”。
（三）关于企业所得税
A公司或B公司转让所持SPV100%股权，应当依法缴纳企业所得税。
从上述分析可知，实施“模式一”或“模式二”操作，在税负成本、操作步骤、审批流程以及所需法律文件等方面基本一致，其主要差异是在转让SPV股权环节的纳税主体不同，在“模式一”下，股权转让的企业所得税纳税义务人为B公司；在“模式二”下，股权转让的企业所得税纳税义务人为A公司。
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