住房契税优惠综述

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税。我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的*9个税收法规就是《契税暂行条例》。1997年7月7日国务院重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起施行。契税实行3%-5%的幅度比例税率，个人购买住房各地一般都按3%征收契税。
一、个人购房契税优惠以前强调“普通住房”及“首次购房”
为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，财政部、国家税务总局于1999年7月29日发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号），规定对个人购买自用普通住宅，减半征收契税。各地一般都是按照最低税率3%减半（即1.5%）征收的。
普通住房的认定，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20％。大部分省市都按20％的比例向上进行了浮动，即普通住房的单套建筑面积应在144平方米以下、实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。不符合普通住房标准的，为非普通住房。
为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
针对很多投资客采用与未购买住房的亲友联名购房的方式，来获得首次购房契税优惠的现象，2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号），规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
二、个人购房契税优惠现在强调“家庭*10住房”
为遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日下发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号），对房地产交易环节契税的征收作出了如下调整：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）*10住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭*10住房的，减按1%税率征收契税。也就是说，个人购买普通住房但不属于家庭*10住房，或者个人购买非普通住房，均无契税优惠。
个人购买住房的契税优惠，以前强调“普通住房”和“首次购房”，现在则强调“家庭*10住房”。只要不是家庭*10的住房，就要征收3%的契税。比如父母名下有房，以未成年子女名义购买90平方米及以下普通住房，尽管未成年子女是*9次购房，但在该家庭属二套房，以前按1%缴纳契税，现在则要按3%缴纳契税，一套价值100万元的房子，要多上缴契税20000元；再比如一户家庭想再买一套90至144平方米的普通住房，以前契税按1.5%征收，现在由于属二套房，也要按3%征收契税，一套价值100万元的房子，要多上缴契税15000元。此次国家调整契税优惠政策，无疑将增加购房税费成本，从而进一步遏制楼市投机行为。
为了加强契税征收管理，征收机关首先应查询纳税人契税纳税记录。如果无记录或有记录但有疑义，应由纳税人提供房地产主管部门查询纳税人家庭住房登记记录的书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
诚信保证不实的，属于虚假纳税申报。依据《税收征收管理法》的规定，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金（每日万分之五），并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
三、其他取得住房的契税优惠
根据有关规定，个人以下列方式取得住房不征收契税：《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋权属；《婚姻法》规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方；对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭房产；将个人创办的独资企业、一人有限责任公司的房产更名至自己名下。
另外，承受停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等与房屋相关的附属设施，如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。个人购买了可以享受契税优惠的住房，如果同时也购买了相关的附属设施，可将其与房屋统一计价，一并享受契税优惠。
个人购买住房时，还应关注当地房屋契税计税价格核定情况。为完善契税征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都实行纳税申报成交价格（包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益）与计税价格相比较的办法。申报成交价格高于财政部门核定的计税价格的，按申报成交价格计征税款；申报成交价格明显低于财政部门核定的计税价格且无正当理由的，按财政部门核定的计税价格计征税款。
现实中当购买住房成交价格明显高于计税价格时，很多纳税人都采用签订“阴阳合同”的方式来避税。需要指出的是，这种避税方式除了可能面临交易风险外，也产生了相应的税务风险，因为《税收征收管理法》规定纳税人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
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