房产税试点新政将影响房产投资预期

对个人自有住房征收房产税终于“靴子落地”——重庆和上海公布了房产税试点方案，并自2011年1月28日起实施。此前，舆论一直在打口水战。有人认为征收房产税后，房价会大跌；有人则提出不同观点，认为房产税征收对房价影响不大，只要在通货膨胀情况下，房产的投资收益大于房产的保有成本（包括房产税），房价就不会下降；还有人认为房产税的征收只会增加购房者的成本，反而导致房价的上涨。那么，到底房产税会对房价产生什么影响呢？
从已公布的方案看，重庆和上海的侧重点有所不同。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，重庆针对符合条件的高档住房征税，无论是存量还是新购。征收对象包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。上海则针对符合条件的新购住房征税，不限于高档住房。规定征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米的（即免税住房面积，含60平方米），其新购的住房暂免缴纳房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算缴纳房产税。
此外两地房产税的计税依据和税率也各不相同。重庆规定：应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）～4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%.上海规定：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%.
笔者认为，从这两个方案看，由于征收范围有限，房产税对房产持有成本的影响程度不高。下面分别以重庆和上海为例进行分析。
重庆2010年主城区新建商品房均价为每平方米5233元，要达到缴纳房产税标准，商品房交易价至少要超过每平方米10466元。目前重庆绝大部分房产属于均价以下，假设一套高档住宅交易价为每平方米1.2万元，则房产税税率为0.5%，此外购房资金成本大致6%左右，物业费大致每年1%左右，1年的持有成本就是7.5%左右，在复利计算情况下，10年成本大约为206%，其中房产税的影响大约为5%左右，即房产税征收导致10年房产成本增加5%左右。依此类推，如果适用1%税率，房产税征收导致10年房产成本增加10%左右；适用1.2%税率，房产税征收导致10年房产成本增加13%左右。据中国房地产信息集团高级分析师付琦介绍，重庆每平方米1万元以上房产占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%.因此，如果税率和计税依据维持不变的话，房产税征收10年，对重庆*6端住房产生的成本为13%左右，普通住房不受房产税影响。
再以上海市为例，2010年12月上海市商品房均价为每平方米24176元，如果适用0.4%税率，因为计税依据为交易价的70%，实际税率为0.28%，10年下来，对住房成本的影响是2.8%左右；如果适用0.6%税率，对住房成本的影响是4.3%左右。加上6%的购房资金成本、1%的物业费，一套住房10年的总成本分别为202%和204%左右。通过分析可以认为，房产税试点增加房产保有成本的效果并不明显，试点房产税难以从根本上影响房价。
但是，尽管试点房产税对房屋保有成本影响不大，并不意味着对投资者的投资预期没有影响。笔者认为，重庆、上海对自有住房开征房产税具有象征意义，意味着未来5年全国将普遍开征、房产税征收范围将不断扩大以及税率的调整，而这些都会对投资者产生心理影响。当投资者明确预期未来政策风险不可控制时，该项投资品的风险溢价必定下降。这样就会影响需求，导致房价下调。房产税对心理影响的程度有多大，还需等待时间的检验，说不定能成为压垮骆驼的最后一根稻草。
以韩国为例，韩国楼价在2001年～2006年上涨得很疯狂，特别是在首尔，核心地段房价上涨幅度每年达到10%～20%.韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是征收“综合不动产税”。经过激烈的讨论后，韩国从2005年开始征收综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率为1%～3%.但由于征税的标的房房价是市场价的60%～70%，实际税率要低很多。在2007年，其综合不动产税实际税率达到*6峰的0.87%.当时韩国已经有财产税，比如1套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税。综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。实行综合不动产税的*9年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当然，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其他一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象，增加保障性住房的供应，为减少阴阳合同而促进房产交易流程的透明化。这些举措加上外部环境的变化如美国的次贷危机，韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。
财经评论员叶檀指出：“房产税只是组合拳中的一组，从根本上影响房地产市场的是稳健的可以预期的货币政策，是与实体经济相关的投资渠道的通畅。实体经济下行而通胀预期高涨，控制房地产投资是不可能完成的任务。”除此之外，重塑省级政府以下分税制和使地方政府行为长期依照合理的制度，是遏制土地财政、消除房价上涨内在动力的保证。房产税要成为地方主要收入来源，担当合理划分中央和地方税收的工具，任重而道远。
（作者单位：江西财经大学财税与公共管理学院）
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