上海地税调整住宅开发项目土地增值税预征办法

为了加强土地增值税征收管理，上海市地税局下发《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（上海市地方税务局2010年第1号公告），明确将调整该市住宅开发项目土地增值税预征办法，从2010年10月1日起执行。
公告指出，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%.项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。
住宅开发项目销售均价计算公式为：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积。项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。
项目分批申报备案的，房地产开发企业应按*7备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积重新计算确定项目销售均价，并调整土地增值税预征率。备案通过后的次月起按调整后的预征率执行。
房地产开发企业应在项目的“销售方案”向房屋主管部门申报备案通过后的10日内，将房屋主管部门签发的《商品房销售方案备案证明》及“销售方案”报送主管税务机关。房地产开发企业在公告发布前已备案通过的在售项目，应于2010年10月底前向主管税务机关报送上述资料。
房地产开发企业应在每月15日前，以住宅开发项目为单位如实填报《房地产开发企业预缴土地增值税申报表》及附表，向主管税务机关办理土地增值税纳税申报。非住宅开发项目的土地增值税纳税申报按上述要求办理。S
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